Начало › Право на недвижимите имоти и договори за покупко-продажба

Как се чете извадка от австрийския имотен регистър и какво да проверя преди покупка?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и синдик по несъстоятелност във Виена · Актуално към септември 2026 г.

Извадката от австрийския имотен регистър (Grundbuchauszug) показва в три части какво купувате (част A, A-Blatt), на кого принадлежи (част B, B-Blatt) и какви тежести има върху имота (част C, C-Blatt). Преди покупка трябва да проверите преди всичко част C: залогови права (Pfandrechte), право на обитаване (Wohnrecht), право на ползване (Fruchtgenussrecht), право на предпочтително изкупуване (Vorkaufsrecht) и забрани за обременяване и отчуждаване (Belastungs- und Veräußerungsverbote) по правило остават и след смяната на собственика, ако не бъдат заличени по договор.

Накратко

Извадката от австрийския имотен регистър (Grundbuchauszug) има три части: част A (какво е имотът), част B (на кого принадлежи) и част C (тежести).
Залогови права, право на обитаване, право на ползване (Fruchtgenuss), право на предпочтително изкупуване и забрани за обременяване и отчуждаване по правило остават и след смяната на собственика, ако не бъдат заличени по договор.
Забраната за обременяване и отчуждаване действа спрямо трети лица само между близки роднини, например родители и деца (§ 364c ABGB).
Отбелязването на поредността за предстоящо отчуждаване (§§ 53 ff GBG) осигурява поредността на купувача за една година.
Договори за наем, задължения за общи разходи, решения на собствениците и предназначението на терена по правило не са видни от имотния регистър.

Структура: части A, B и C

Част	Съдържание	На какво да обърнете внимание
Заглавна част (Aufschrift)	Кадастрална община (Katastralgemeinde), номер на партидата (Einlagezahl)	Съответства ли партидата на обекта?
Част A	Поземлени имоти, площ, начин на ползване, права в полза на имота	Наистина ли градината, паркомястото или мазето са част от него?
Част B	Собственици, дялове, етажна собственост (Wohnungseigentum) върху определен обект	Вписан ли е продавачът, свързан ли е правилният обект (Top)?
Част C	Тежести: залогови права, сервитути, права на предпочтително изкупуване, забрани	Какво трябва да бъде заличено преди предаването?

Най-важните тежести в част C

Залогови права: Те обезпечават кредити, обикновено тези на продавача. Обичайно се погасяват от покупната цена и се заличават чрез доверителното управление (Treuhandschaft); договорът за покупко-продажба трябва да урежда придобиването без тежести.

Право на обитаване и право на ползване: Вписаното право на обитаване позволява на дадено лице да живее в жилището; правото на ползване (Fruchtgenuss) позволява освен това жилището да се отдава под наем и приходите да се задържат. И двете права остават след покупката и могат значително да намалят стойността.

Право на предпочтително изкупуване: Правоимащият може да придобие жилището при условията на Вашия договор за покупко-продажба (§§ 1072 ff ABGB). Затова той трябва да бъде уведомен предварително или да се откаже.

Забрана за обременяване и отчуждаване: Тя действа спрямо трети лица само между близки роднини, например родители и деца (§ 364c ABGB). Без съгласие или заличаване Вашата собственост не може да бъде вписана.

Отбелязвания и поредност

Отбелязванията (Anmerkungen) сочат особени обстоятелства, например производство по несъстоятелност, принудителен публичен търг или висящ съдебен спор. Те са предупредителен сигнал.

Отбелязването на поредността за предстоящо отчуждаване (Anmerkung der Rangordnung, §§ 53 ff GBG) осигурява на купувача поредността за една година: по-късни вписвания нямат предимство пред неговата собственост. Важно е доверителят (Treuhänder) да получи оригиналното решение за поредността, защото само с него тя може да бъде използвана.

Какво не е вписано в имотния регистър

Състоянието на имотния регистър не дава пълната картина. Не са видни по-специално:

договори за наем (освен ако изрично не е вписано право на наем)
задължения за общи разходи и размерът на резервния фонд
решения на общността на собствениците, планирани ремонти
предназначението на терена по устройствен план, строителни разрешения и неразрешени преустройства
придобити по давност права на преминаване или явни сервитути

Тези въпроси изяснявате чрез управителя на сградата (Hausverwaltung), строителния орган и договора за етажна собственост.

Често задавани въпроси

Откъде мога да получа актуална извадка от имотния регистър?

От всеки районен съд (Bezirksgericht), от нотариуси и адвокати, както и онлайн чрез лицензирани посредници.

Колко актуална трябва да е извадката?

Тя трябва да се изиска непосредствено преди подписването и още веднъж преди изплащането на покупната цена.

Мога ли да разчитам на имотния регистър?

До голяма степен да: който придобива добросъвестно, доверявайки се на имотния регистър, е защитен. Въпреки това може да съществуват невписани, но явни права.

Проверяваме имотния регистър, договора за етажна собственост и документите от управителя на сградата преди да подпишете. С KaufSicher на фиксирана цена, първата консултация е безплатна.

Запазете първа консултация office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Прочетете още

Тази статия дава общ преглед на австрийското право и не заменя консултацията по Вашия конкретен случай.