Начало › Право на недвижимите имоти и договори за покупко-продажба

Как да прехвърля имот на децата си в Австрия – чрез дарение или по наследство?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и синдик по несъстоятелност във Виена · Актуално към септември 2026 г.

Дали ще дарите имота си приживе или ще го оставите в наследство, няма значение за данъка при придобиване на недвижим имот (Grunderwerbsteuer): в семейството и в двата случая се прилага стъпаловидната тарифа (Stufentarif) от 0,5 % за първите € 250 000, 2 % за следващите € 150 000 и 3,5 % над тази сума, изчислена върху стойността на имота (Grundstückswert) (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG). В Австрия няма данък върху даренията или наследствата. Разликата е в контрола, обезпечаването и запазената част (Pflichtteil).

Накратко

В Австрия дарението и наследяването на недвижим имот в семейството се облагат еднакво: стъпаловиден данък при придобиване от 0,5 % за първите € 250 000, 2 % за следващите € 150 000 и 3,5 % над тази сума, изчислен върху стойността на имота (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG).
В Австрия няма данък върху даренията и наследствата; данъкът върху даренията е премахнат през 2008 г.
В семейството таксата за вписване в имотния регистър от 1,1 % се изчислява върху трикратната данъчна оценка (Einheitswert), но най-много върху 30 % от стойността (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG).
Даренията на деца при смъртта на дарителя по искане се добавят към наследството без ограничение във времето (§§ 781 f ABGB).
Отказът от запазена част е валиден само във формата на нотариален акт или чрез съдебен протокол (§ 551 ABGB).

Колко струва прехвърлянето?

Данъкът при придобиване не се определя според пазарната стойност (Verkehrswert), а според стойността на имота (Grundstückswert). Тя се изчислява по модела на паушалната стойност (Pauschalwertmodell), по индекса на цените на недвижимите имоти (Immobilienpreisspiegel) или чрез експертна оценка и често е под пазарната цена. Таксата за вписване в имотния регистър (Grundbuch) от 1,1 % в семейния кръг се изчислява само върху трикратната данъчна оценка (Einheitswert), но най-много върху 30 % от стойността (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). Облекчението трябва да бъде заявено в молбата за вписване.

Примерно изчисление: жилище в етажна собственост, стойност на имота € 300 000, пазарна стойност € 400 000

Перо	Изчисление	Сума
Данък при придобиване	0,5 % от € 250 000 + 2 % от € 50 000	€ 2 250
Такса за вписване (максимална стойност)	1,1 % от 30 % × € 400 000	€ 1 320

Придобиванията на един и същ приобретател от едно и също лице в рамките на пет години се сумират за целите на стъпаловидната тарифа (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Затова даряването на части обикновено не носи предимство.

Дарение: предимства и обезпечаване

С дарението уреждате наследяването сами и в момент, който Вие определяте. За да останете обезпечени, можете да си запазите права:

Право на обитаване (Wohnrecht): Можете да продължите да живеете в жилището.
Право на ползване (Fruchtgenuss): Можете също да отдавате жилището под наем и да задържате наемните приходи.
Забрана за обременяване и отчуждаване (Belastungs- und Veräußerungsverbot): Детето Ви не може без Вашето съгласие нито да продаде, нито да обремени жилището; вписана в имотния регистър, тя действа и спрямо трети лица (§ 364c ABGB).

Недостатъкът: дарението по принцип е окончателно. Отмяна е възможна само в тесни изключителни случаи, например поради груба неблагодарност (§ 948 ABGB).

Запазена част: не забравяйте братята и сестрите

Даренията на деца при Вашата смърт по искане се добавят към наследството (§§ 781 f ABGB), и то без ограничение във времето. Стойността се определя към момента на дарението и се актуализира според индекса на потребителските цени (§ 788 ABGB). Затова братята и сестрите, които са получили по-малко, могат да поискат своята запазена част (Pflichtteil), която е половината от законния наследствен дял (§ 759 ABGB).

Решение предлага отказ от запазена част (Pflichtteilsverzicht) от страна на другите деца. Той е валиден само като нотариален акт (Notariatsakt) или чрез съдебен протокол (§ 551 ABGB) и често се съчетава с компенсаторно плащане.

Няма данък върху даренията, но има задължение за уведомяване

Данъкът върху даренията е премахнат през 2008 г. Даренията на недвижими имоти не подлежат на уведомяване по Закона за уведомяване за дарения (Schenkungsmeldegesetz), защото при тях така или иначе се дължи данък при придобиване. Ако обаче дарявате пари или други движими ценности, трябва да уведомите данъчната служба (Finanzamt) в срок от три месеца, ако стойността между близки роднини надвишава € 50 000 в рамките на една година (§ 121a BAO).

Често задавани въпроси

По-евтино ли е наследяването от дарението?

Данъчно обикновено не. Решаващо е дали искате да създадете яснота още сега и да си запазите права.

Трябва ли детето ми да плаща данък върху доходите след дарението?

Самото дарение не поражда данък върху доходите от недвижими имоти (Immobilienertragsteuer). Той може да възникне едва при по-късна продажба.

Мога ли по-късно да се откажа от правото си на обитаване?

Да, чрез декларация за отказ и заличаване в имотния регистър.

Планираме заедно с Вас договора за дарение, запазените права и въпросите, свързани със запазената част. Първата консултация е безплатна.

Запазете първа консултация office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Прочетете още

Тази статия дава общ преглед на австрийското право и не заменя консултацията по Вашия конкретен случай.