Начало › Право на недвижимите имоти и договори за покупко-продажба

Какви са допълнителните разходи при покупка на апартамент във Виена през 2026 г.?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и синдик по несъстоятелност във Виена · Актуално към септември 2026 г.

При покупка на апартамент във Виена трябва да предвидите допълнителни разходи от около 9 до 11 % от покупната цена, ако участва брокер и се тегли кредит. Фиксирани по австрийското право са данъкът при придобиване на недвижим имот (Grunderwerbsteuer) от 3,5 % (§ 7 GrEStG) и таксата за вписване (Eintragungsgebühr) в имотния регистър (Grundbuch) от 1,1 % (TP 9 lit b Z 1 GGG); към тях се добавят 1,2 % за вписване на залоговото право (Pfandrecht), комисионата на брокера (Maklerprovision) от най-много 3 % плюс 20 % ДДС, както и изготвянето на договора, доверителното управление на плащането (Treuhandschaft) и заверките на подписите (Beglaubigungen).

Накратко

При покупка на апартамент във Виена с брокер и ипотечен кредит допълнителните разходи обикновено са около 9 до 11 % от покупната цена.
Данъкът при придобиване на недвижим имот (Grunderwerbsteuer) в Австрия е 3,5 % от покупната цена, но най-малко от стойността на имота (§ 7 GrEStG).
Таксата за вписване на собствеността в имотния регистър е 1,1 %; временното освобождаване по § 25a GGG важеше само за молби, постъпили до 30 юни 2026 г., и не беше удължено.
Вписването на залогово право (ипотека) в имотния регистър струва 1,2 % от вписаната сума.
Брокерът може да начисли на всяка страна при покупка най-много 3 % от цената плюс 20 % ДДС; принципът „плаща възложителят“ (Bestellerprinzip) важи само при наем, не при покупка.

Отделните пера

Данък при придобиване на недвижим имот (3,5 %): Изчислява се върху покупната цена, но най-малко върху стойността на имота (Grundstückswert). Обикновено той се изчислява и плаща от лицето, изготвило договора (Vertragserrichter).

Такса за вписване (1,1 %): Съдът я начислява за вписването на Вашата собственост в имотния регистър. Временното освобождаване от таксата при покупка на основно жилище (Hauptwohnsitz) по жилищния пакет от 2024 г. (Wohnbaupaket 2024, § 25a GGG) важеше само за молби за вписване, постъпили в поземления съд (Grundbuchsgericht) до 30 юни 2026 г.; то е изтекло и не беше удължено. За покупки, чието вписване се иска сега, таксата отново се дължи в пълен размер.

Вписване на залогово право (1,2 %): Ако финансирате с кредит, банката вписва залогово право. Основата за изчисляване е вписаната сума, която при ипотека до максимален размер (Höchstbetragshypothek) обикновено е 120 до 130 % от размера на кредита.

Комисиона на брокера: Според Наредбата за брокерите на недвижими имоти (Immobilienmakler-Verordnung) брокерът може при покупка да поиска от всяка страна най-много 3 % от покупната цена плюс 20 % ДДС (при покупни цени над € 48 448,51). Принципът „плаща възложителят“ (Bestellerprinzip) важи само за жилища под наем, не и за покупка.

Изготвяне на договора и доверително управление: Адвокатите и нотариусите често начисляват за това 1 до 2 % от покупната цена плюс ДДС и разноски, а при оферти с фиксирана цена – определена сума.

Заверки на подписите: Подписът Ви върху договора за покупко-продажба и кредитните документи трябва да бъде заверен; обичайно това струва няколкостотин евро.

Примерно изчисление: апартамент за € 400 000

Допускане: покупка с брокер, кредит € 300 000, залогово право с максимален размер € 360 000, изготвяне на договора примерно при 1,5 % плюс ДДС.

Перо	Сума
Данък при придобиване 3,5 %	€ 14 000
Такса за вписване на собствеността 1,1 %	€ 4 400
Такса за вписване на залоговото право 1,2 % от € 360 000	€ 4 320
Комисиона на брокера 3 % + 20 % ДДС	€ 14 400
Изготвяне на договора и доверително управление (пример)	€ 7 200
Заверки, извадки от имотния регистър (ок.)	€ 500
Общо	ок. € 44 820 (11,2 %)

Без брокер и без кредит допълнителните разходи в същия пример спадат до около € 26 100, т.е. приблизително 6,5 %.

Къде можете да спестите

Данъците и съдебните такси са определени със закон. Подлежат на договаряне преди всичко разходите за изготвяне на договора и доверителното управление, а в отделни случаи и комисионата на брокера. Внимавайте също включеното в покупната цена обзавеждане да бъде посочено отделно и оценено реалистично: за движими вещи не се дължи данък при придобиване на недвижим имот.

Често задавани въпроси

Важи ли още през 2026 г. освобождаването от таксата за вписване?

Не. Освобождаването по § 25a GGG важеше само за молби, постъпили в поземления съд до 30 юни 2026 г., и не беше удължено. Който се е възползвал от него, трябва да запази основното си жилище там в продължение на пет години, в противен случай таксата се изисква допълнително.

Кой плаща данъка при придобиване на недвижим имот?

По закон купувачът и продавачът го дължат солидарно; по договор почти винаги го поема купувачът.

Кога са дължими допълнителните разходи?

Данъкът и таксите се плащат в хода на доверителното управление на сделката, а комисионата на брокера – обикновено при сключване на договора.

С KaufSicher получавате договор за покупко-продажба, доверително управление и вписване в имотния регистър на фиксирана цена. Запазете безплатна първа консултация: ще изчислим заедно Вашите допълнителни разходи по покупката.

Запазете първа консултация office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Прочетете още

Тази статия дава общ преглед на австрийското право и не заменя консултацията по Вашия конкретен случай.