Начало › Право на недвижимите имоти и договори за покупко-продажба

„Купено както е огледано“:
какви права имам при дефекти след покупка на апартамент в Австрия?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и синдик по несъстоятелност във Виена · Актуално към септември 2026 г.

За дефекти на апартамент продавачът по австрийското право отговаря три години от предаването (§ 933 ABGB); претенциите трябва да бъдат предявени пред съда най-късно три месеца след изтичането на този срок. Между частни лица гаранционната отговорност (Gewährleistung) може да бъде ограничена с клаузата „купено както е огледано“ („gekauft wie besichtigt“), но не и за умишлено укрити дефекти или за изрично гарантирани качества. Ако купувате като потребител от търговец, изключването е недействително (§ 9 KSchG).

Накратко

По австрийското право продавачът отговаря за дефекти на апартамента три години от предаването (§ 933 ABGB).
Между частни лица гаранционната отговорност може да бъде ограничена с клаузата „купено както е огледано“, но не и за умишлено укрити дефекти или изрично гарантирани качества.
Ако потребител купува от търговец, изключването на гаранционната отговорност е недействително (§ 9 KSchG).
Ако дефектът се прояви в рамките на шест месеца след предаването, се предполага, че е съществувал при предаването (§ 924 ABGB).
При покупка от предприемач по BTVG е предвидено задържане на най-малко 2 % от цената за три години от предаването (§ 4 Abs 4 BTVG).

Гаранционна отговорност: срокове и претенции

Гаранционната отговорност означава: продавачът отговаря за това апартаментът при предаването да има договорените и обичайно предполаганите качества (§ 922 ABGB), независимо от вина. Ако дефектът се прояви в рамките на шест месеца след предаването, се предполага, че е съществувал още при предаването (§ 924 ABGB).

На първо място можете да поискате отстраняване на дефекта (Verbesserung). Едва когато това е невъзможно, прекомерно трудно, неразумно за Вас или бъде отказано, се стига до намаляване на цената (Preisminderung) или, при не просто незначителни дефекти, до разваляне на договора (§ 932 ABGB).

Какво всъщност означава „купено както е огледано“

Ситуация	Действително ли е изключването на гаранционната отговорност?
Частно лице към частно лице, видим дефект	по правило да
Частно лице към частно лице, скрит дефект	само при ясна уговорка, тълкуване в конкретния случай
Умишлено укрит дефект	не
Изрично гарантирано качество	не
Търговец към потребител	не (§ 9 KSchG)

Според съдебната практика клаузата „както е огледано“ се отнася само до дефекти, които са били видими при надлежен оглед (RIS-Justiz RS0018555). Тя не важи за скрити или умишлено укрити дефекти, нито за гарантирани качества. Влажно мазе, което продавачът е пребоядисал наскоро, следователно не попада под нея.

Покупка от предприемач

Ако купувате апартамент, който тепърва се строи, обикновено се прилага Законът за договорите с предприемачи (Bauträgervertragsgesetz, BTVG). Той се прилага, ако преди завършването плащате повече от € 150 на m² полезна площ (§ 1 Abs 1 BTVG). За Ваша защита е предвидено задържане (Haftrücklass) на най-малко 2 % от цената за три години от предаването, алтернативно банкова гаранция или застраховка (§ 4 Abs 4 BTVG). От тази сума могат да бъдат удовлетворени претенции за дефекти.

Как да постъпите при дефекти

Обезпечете доказателствата: снимки, свидетели, експертиза от вещо лице. Ако има опасност доказателството да бъде загубено, например преди ремонт, е възможно съдебно обезпечаване на доказателства (§§ 384 ff ZPO).
Уведомете писмено: Уведомете продавача за дефекта по доказуем начин и поискайте отстраняването му.
Следете сроковете: Самото обезпечаване на доказателства не спира срока на гаранционната отговорност.

Наред с гаранционната отговорност може да се стигне до обезщетение за вреди (Schadenersatz, § 933a ABGB), например за последващи щети, както и до оспорване поради заблуждение или измама (§§ 870 f ABGB). За тези претенции важат собствени, отчасти по-дълги срокове и те могат да съществуват дори при действително изключване на гаранционната отговорност.

Често задавани въпроси

От кога тече срокът?

От действителното предаване на апартамента, а не от подписването.

Трябва ли да съобщя за дефекта веднага?

Между частни лица няма законово задължение за уведомяване, но бързото писмено уведомление е силно препоръчително.

Важи ли срокът и при покупка на употребяван апартамент?

Да. Между частни лица той може да бъде съкратен по договор, спрямо потребители – само в ограничена степен.

Преглеждаме Вашия случай в безплатна първа консултация. С KaufSicher уреждаме гаранционната отговорност и гарантираните качества още в договора за покупко-продажба.

Запазете първа консултация office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Прочетете още

Тази статия дава общ преглед на австрийското право и не заменя консултацията по Вашия конкретен случай.

„Купено както е огледано“:какви права имам при дефекти след покупка на апартамент в Австрия?