如何看懂奥地利土地登记簿摘录？买房前要检查什么？
作者: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, 维也纳律师及破产管理人 · 奥地利的土地登记簿摘录（Grundbuchauszug）分为三部分：您买的是什么（A部分，A-Blatt）、归谁所有（B部分，B-Blatt）以及上面有哪些负担（C部分，C-Blatt）。购房前尤其应检查C部分：抵押权（Pfandrecht）、居住权（Wohnrecht）、用益权（Fruchtgenussrecht）、优先购买权（Vorkaufsrecht）以及设定负担和转让禁令（Belastungs- und Veräußerungsverbot），原则上在所有权变更后仍然存在，除非通过合同予以注销。
要点速览
- 奥地利土地登记簿摘录（Grundbuchauszug）分为三部分：A部分记载标的物，B部分记载所有人，C部分记载负担。
- 抵押权、居住权、用益权、优先购买权以及设定负担和转让禁令，原则上在所有权变更后仍然存在，除非通过合同予以注销。
- 拟转让顺位预告登记（§§ 53 ff GBG）为买方保全顺位一年，但只有凭原始的顺位裁定才能使用。
- 租赁合同、运营费用欠款、维修基金、业主共同体决议和未经批准的改建通常不会显示在土地登记簿中。
结构：A、B、C三部分
| 部分 | 内容 | 您应注意什么 |
|---|---|---|
| 标题部分（Aufschrift） | 地籍社区（Katastralgemeinde）、登记册号（Einlagezahl） | 登记册是否与标的物相符？ |
| A部分 | 地块、面积、使用类型、有利于该不动产的权利 | 花园、停车位或地下室是否真的属于该不动产？ |
| B部分 | 所有人、份额、特定单元的住宅所有权（Wohnungseigentum） | 卖方是否已登记？关联的单元（Top）是否正确？ |
| C部分 | 负担：抵押权、役权（Dienstbarkeiten）、优先购买权、禁令 | 交房前必须注销哪些负担？ |
C部分中最重要的负担
抵押权： 用于担保贷款，通常是卖方的贷款。一般以购房款清偿，并通过信托托管予以注销；购房合同必须约定无负担取得。
居住权与用益权： 已登记的居住权允许某人居住该公寓；用益权还允许其出租公寓并保留收益。这两种权利在购房后依然存在，可能大幅降低房产价值。
优先购买权： 权利人可以按您购房合同的条件将公寓买下（§§ 1072 ff ABGB）。因此必须事先通知权利人，或由其放弃该权利。
设定负担和转让禁令： 仅在近亲属之间（例如父母与子女之间）设定时，才对第三人发生效力（§ 364c ABGB）。未经同意或注销，您的所有权无法登记。
注记与顺位
注记（Anmerkungen）提示特殊情况，例如破产程序、强制拍卖或未决诉讼。它们是警示信号。
拟转让顺位预告登记（Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung，§§ 53 ff GBG）为买方保全顺位一年：之后的登记不得优先于其所有权。重要的是，信托受托人必须取得顺位裁定的原件，因为只有凭原件才能使用该顺位。
土地登记簿中没有记载的内容
土地登记簿的记载并不能反映全貌。尤其无法看到：
- 租赁合同（除非明确登记了租赁权）
- 运营费用欠款及维修基金（Rücklage）余额
- 业主共同体（Eigentümergemeinschaft）的决议、计划中的翻修
- 土地用途规划、建筑许可及未经批准的改建
- 因时效取得的通行权或明显的役权
这些问题应通过物业管理公司、建筑主管机关和住宅所有权合同（Wohnungseigentumsvertrag）予以核实。
常见问题
在哪里可以获得最新的土地登记簿摘录？
可在任何一家区法院（Bezirksgericht）、公证人和律师处获取，也可通过获准的结算机构在线查询。
摘录需要多新？
应在签字前立即查询，并在支付购房款前再次查询。
我可以信赖土地登记簿吗？
基本可以：凭信赖土地登记簿而善意取得的人受到保护。但未登记而明显存在的权利仍可能有效。
我们会在您签字前审查土地登记簿、住宅所有权合同及物业管理公司的文件。通过KaufSicher以固定价格提供服务，初次咨询免费。
预约初次咨询office@advokat-wien.at+43 1 34 601 71延伸阅读
本文概述奥地利法律的一般规定，不能替代针对您具体情况的法律咨询。