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Grundbuchauszug lesen: Worauf müssen Sie vor dem Kauf achten?

Autorin: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien · Stand: September 2026

Der Grundbuchauszug zeigt in drei Teilen, was Sie kaufen (A-Blatt), wem es gehört (B-Blatt) und welche Lasten darauf liegen (C-Blatt). Vor dem Kauf sollten Sie vor allem das C-Blatt prüfen: Pfandrechte, Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Vorkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote bleiben grundsätzlich auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen, wenn sie nicht vertraglich gelöscht werden.

Das Wichtigste in Kürze

Der Grundbuchauszug zeigt im A-Blatt das Objekt, im B-Blatt den Eigentümer und im C-Blatt die Lasten.
Pfandrechte, Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Vorkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote bleiben grundsätzlich nach dem Eigentümerwechsel bestehen, wenn sie nicht vertraglich gelöscht werden.
Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (§§ 53 ff GBG) sichert dem Käufer für ein Jahr den Rang.
Mietverträge, Betriebskostenrückstände, Rücklage, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und nicht genehmigte Umbauten sind aus dem Grundbuch nicht ersichtlich.
Der Grundbuchauszug sollte unmittelbar vor der Unterschrift und nochmals vor der Kaufpreisauszahlung abgefragt werden.

Aufbau: A-, B- und C-Blatt

Teil	Inhalt	Worauf Sie achten sollten
Aufschrift	Katastralgemeinde, Einlagezahl	Stimmt die Einlage mit dem Objekt überein?
A-Blatt	Grundstücke, Fläche, Benützungsart, Rechte zugunsten der Liegenschaft	Gehören Garten, Parkplatz oder Keller wirklich dazu?
B-Blatt	Eigentümer, Anteile, Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt	Ist der Verkäufer eingetragen, ist das richtige Top verbunden?
C-Blatt	Lasten: Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Verbote	Was muss vor der Übergabe gelöscht werden?

Die wichtigsten Lasten im C-Blatt

Pfandrechte: Sie sichern Kredite, meist jene des Verkäufers. Üblicherweise werden sie aus dem Kaufpreis abgelöst und über die Treuhandschaft gelöscht; der Kaufvertrag muss den lastenfreien Erwerb regeln.

Wohnrecht und Fruchtgenuss: Ein eingetragenes Wohnrecht erlaubt einer Person, die Wohnung zu bewohnen; der Fruchtgenuss erlaubt zusätzlich, sie zu vermieten und die Erträge zu behalten. Beide Rechte bleiben nach dem Kauf bestehen und können den Wert erheblich mindern.

Vorkaufsrecht: Der Berechtigte kann die Wohnung zu den Bedingungen Ihres Kaufvertrags an sich ziehen (§§ 1072 ff ABGB). Er muss daher vorab verständigt werden oder verzichten.

Belastungs- und Veräußerungsverbot: Es wirkt gegenüber Dritten nur zwischen nahen Angehörigen, etwa Eltern und Kindern (§ 364c ABGB). Ohne Zustimmung oder Löschung kann Ihr Eigentum nicht eingetragen werden.

Anmerkungen und Rangordnung

Anmerkungen weisen auf besondere Umstände hin, etwa ein Insolvenzverfahren, eine Zwangsversteigerung oder einen anhängigen Rechtsstreit. Sie sind ein Warnsignal.

Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (§§ 53 ff GBG) sichert dem Käufer für ein Jahr den Rang: Spätere Eintragungen gehen seinem Eigentum nicht vor. Wichtig ist, dass der Treuhänder den Original-Rangordnungsbeschluss erhält, denn nur mit ihm kann die Rangordnung genutzt werden.

Was nicht im Grundbuch steht

Der Grundbuchstand gibt nicht das ganze Bild wieder. Nicht ersichtlich sind insbesondere:

Mietverträge (außer ein Bestandrecht wurde ausdrücklich eingetragen)
Rückstände bei Betriebskosten und die Höhe der Rücklage
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, geplante Sanierungen
Flächenwidmung, Baubewilligungen und nicht genehmigte Umbauten
ersessene Wegerechte oder offenkundige Dienstbarkeiten

Diese Punkte klären Sie über Hausverwaltung, Baubehörde und Wohnungseigentumsvertrag.

Häufige Fragen

Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug?

Bei jedem Bezirksgericht, bei Notaren und Rechtsanwälten sowie online über zugelassene Verrechnungsstellen.

Wie aktuell muss der Auszug sein?

Er sollte unmittelbar vor der Unterschrift und nochmals vor der Kaufpreisauszahlung abgefragt werden.

Kann ich mich auf das Grundbuch verlassen?

Weitgehend ja: Wer im Vertrauen auf das Grundbuch gutgläubig erwirbt, ist geschützt. Nicht eingetragene, aber offenkundige Rechte können trotzdem bestehen.

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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die österreichische Rechtslage und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.