Ana sayfa › Gayrimenkul hukuku ve satış sözleşmeleri

Avusturya'da tapu kaydı (Grundbuchauszug) nasıl okunur, satın almadan önce neye dikkat etmeliyim?

Yazar: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana'da avukat ve iflas idarecisi (Masseverwalter) · Eylül 2026 itibarıyla

Avusturya'da tapu kaydı (Grundbuchauszug) üç bölümde neyi satın aldığınızı (A bölümü, A-Blatt), kime ait olduğunu (B bölümü, B-Blatt) ve üzerinde hangi yüklerin bulunduğunu (C bölümü, C-Blatt) gösterir. Satın almadan önce özellikle C bölümünü incelemelisiniz: İpotekler (Pfandrechte), oturma hakları (Wohnrechte), intifa hakları (Fruchtgenussrechte), önalım hakları (Vorkaufsrechte) ile takyidat ve devir yasakları (Belastungs- und Veräußerungsverbote), sözleşmeyle terkin edilmedikçe malik değişikliğinden sonra da kural olarak devam eder.

Kısaca en önemlileri

Avusturya'da tapu kaydı (Grundbuchauszug) üç bölümden oluşur: A bölümü taşınmazı, B bölümü maliki, C bölümü taşınmaz üzerindeki yükleri gösterir.
İpotek, oturma hakkı, intifa hakkı, önalım hakkı ile takyidat ve devir yasakları, sözleşmeyle terkin edilmedikçe malik değişikliğinden sonra da kural olarak devam eder.
Planlanan devir için sıra şerhi (§§ 53 vd. GBG) alıcıya bir yıl boyunca sırasını güvence altına alır.
Kira sözleşmeleri, aidat borçları, kat malikleri kararları ve imar durumu tapu sicilinden görülemez.
Tapu siciline güvenerek iyi niyetle edinen kişi korunur; ancak tescil edilmemiş fakat açıkça görülebilir haklar yine de mevcut olabilir.

Yapı: A, B ve C bölümleri

Bölüm	İçerik	Dikkat etmeniz gerekenler
Başlık (Aufschrift)	Kadastro belediyesi (Katastralgemeinde), sicil numarası (Einlagezahl)	Sicil kaydı taşınmazla örtüşüyor mu?
A bölümü	Parseller, yüzölçümü, kullanım türü, taşınmaz lehine haklar	Bahçe, otopark veya bodrum gerçekten dahil mi?
B bölümü	Malik, paylar, belirli bir bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyeti (Wohnungseigentum)	Satıcı kayıtlı mı, doğru daire (Top) bağlanmış mı?
C bölümü	Yükler: ipotekler, irtifaklar (Dienstbarkeiten), önalım hakları, yasaklar	Teslimden önce neyin terkin edilmesi gerekiyor?

C bölümündeki en önemli yükler

İpotekler: Kredileri, genellikle satıcının kredilerini teminat altına alır. Olağan olarak satış bedelinden ödenir ve yediemin hizmeti (Treuhandschaft) aracılığıyla terkin edilir; satış sözleşmesi yüklerden arınmış edinimi düzenlemelidir.

Oturma hakkı ve intifa hakkı: Tescilli bir oturma hakkı, bir kişinin dairede oturmasına izin verir; intifa hakkı ise ayrıca daireyi kiraya vermeye ve gelirini almaya izin verir. Her iki hak da satıştan sonra devam eder ve değeri önemli ölçüde düşürebilir.

Önalım hakkı: Hak sahibi, daireyi sizin satış sözleşmenizdeki koşullarla kendisi alabilir (§§ 1072 vd. ABGB). Bu nedenle önceden bilgilendirilmeli veya hakkından feragat etmelidir.

Takyidat ve devir yasağı: Üçüncü kişilere karşı yalnızca yakın akrabalar, örneğin ebeveynler ve çocuklar arasında etkilidir (§ 364c ABGB). Onay veya terkin olmadan mülkiyetiniz tescil edilemez.

Şerhler ve sıra şerhi

Şerhler (Anmerkungen), örneğin bir iflas işlemi, cebri icra yoluyla satış veya derdest bir dava gibi özel durumlara işaret eder. Bunlar bir uyarı işaretidir.

Planlanan devir için sıra şerhi (Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, §§ 53 vd. GBG) alıcıya bir yıl boyunca sırasını güvence altına alır: Sonraki tesciller onun mülkiyetinden önce gelmez. Önemli olan, yedieminin sıra şerhi kararının aslını almasıdır; çünkü sıra şerhinden yalnızca bu belgeyle yararlanılabilir.

Tapu sicilinde görünmeyenler

Tapu sicilindeki durum tüm tabloyu yansıtmaz. Özellikle şunlar görülemez:

Kira sözleşmeleri (bir kira hakkı (Bestandrecht) açıkça tescil edilmediyse)
İşletme giderlerindeki (Betriebskosten) borçlar ve yedek akçenin (Rücklage) tutarı
Kat malikleri topluluğunun kararları, planlanan tadilatlar
İmar planı (Flächenwidmung), yapı ruhsatları ve izinsiz tadilatlar
Zamanaşımıyla kazanılmış geçit hakları veya açıkça görülebilir irtifaklar

Bu konuları bina yönetimi (Hausverwaltung), yapı denetim makamı ve kat mülkiyeti sözleşmesi (Wohnungseigentumsvertrag) aracılığıyla netleştirirsiniz.

Sık sorulan sorular

Güncel bir tapu kaydını nereden alabilirim?

Her bölge mahkemesinden (Bezirksgericht), noterlerden ve avukatlardan ve çevrimiçi olarak yetkili hesaplama kuruluşları (Verrechnungsstellen) aracılığıyla.

Tapu kaydı ne kadar güncel olmalı?

İmzadan hemen önce ve satış bedelinin ödenmesinden önce bir kez daha sorgulanmalıdır.

Tapu siciline güvenebilir miyim?

Büyük ölçüde evet: Tapu siciline güvenerek iyi niyetle edinen kişi korunur. Ancak tescil edilmemiş fakat açıkça görülebilir haklar yine de mevcut olabilir.

İmzanızdan önce tapu sicilini, kat mülkiyeti sözleşmesini ve bina yönetiminin belgelerini inceliyoruz. KaufSicher ile sabit fiyatla, ilk görüşme ücretsiz.

İlk görüşme için randevu alın office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Devamını okuyun

Bu makale Avusturya hukukuna genel bir bakış sunar ve somut durumunuza ilişkin hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.