Головна › Право нерухомості та договори купівлі-продажу

Як читати витяг із земельної книги в Австрії і що перевірити перед купівлею?

Авторка: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокатка та керуюча у справах про неплатоспроможність (Masseverwalter) у Відні · Станом на вересень 2026 року

Витяг із земельної книги (Grundbuchauszug) в Австрії у трьох розділах показує, що ви купуєте (розділ A, A-Blatt), кому це належить (розділ B, B-Blatt) і які обтяження на цьому лежать (розділ C, C-Blatt). Перед купівлею слід насамперед перевірити розділ C: права застави (Pfandrechte), права проживання (Wohnrechte), права узуфрукту (Fruchtgenussrechte), права переважної купівлі (Vorkaufsrechte) та заборони обтяження й відчуження (Belastungs- und Veräußerungsverbote) за загальним правилом зберігаються й після зміни власника, якщо їх не буде погашено за договором.

Коротко про головне

Витяг з австрійської земельної книги (Grundbuch) складається з трьох розділів: розділ A (об'єкт), розділ B (власник) і розділ C (обтяження).
Права застави, права проживання, узуфрукт, права переважної купівлі та заборони обтяження й відчуження, як правило, зберігаються після зміни власника, якщо їх не буде погашено за договором.
Відмітка про резервування черговості для запланованого відчуження (§§ 53 ff GBG) забезпечує покупцеві черговість на один рік.
Договори оренди, заборгованість з експлуатаційних витрат, рішення співвласників і забудова без дозволу із земельної книги не видно.
Витяг слід запитувати безпосередньо перед підписанням і ще раз перед виплатою ціни купівлі.

Структура: розділи A, B і C

Частина	Зміст	На що звернути увагу
Заголовок (Aufschrift)	Кадастрова громада (Katastralgemeinde), номер реєстраційного розділу (Einlagezahl)	Чи відповідає розділ об'єкту?
Розділ A	Земельні ділянки, площа, вид використання, права на користь нерухомості	Чи справді до об'єкта належать сад, паркомісце або підвал?
Розділ B	Власники, частки, право власності на квартиру (Wohnungseigentum) щодо конкретного об'єкта	Чи зареєстрований продавець власником, чи прив'язана правильна квартира (Top)?
Розділ C	Обтяження: права застави, сервітути (Dienstbarkeiten), права переважної купівлі, заборони	Що має бути погашено до передачі?

Найважливіші обтяження в розділі C

Права застави: Вони забезпечують кредити, зазвичай кредити продавця. Як правило, їх погашають з ціни купівлі та знімають через довірче утримання коштів (Treuhandschaft); договір купівлі-продажу має передбачати придбання без обтяжень.

Право проживання та узуфрукт: Зареєстроване право проживання дозволяє певній особі проживати у квартирі; узуфрукт додатково дозволяє здавати її в оренду й залишати собі доходи. Обидва права зберігаються після купівлі й можуть суттєво знижувати вартість.

Право переважної купівлі: Правоволоділець може набути квартиру на умовах вашого договору купівлі-продажу (§§ 1072 ff ABGB). Тому його треба заздалегідь повідомити або отримати від нього відмову.

Заборона обтяження та відчуження: Щодо третіх осіб вона діє лише між близькими родичами, наприклад батьками та дітьми (§ 364c ABGB). Без згоди або погашення ваше право власності не може бути зареєстроване.

Відмітки та резервування черговості

Відмітки (Anmerkungen) вказують на особливі обставини, наприклад провадження у справі про неплатоспроможність, примусовий аукціон або незавершений судовий спір. Це тривожний сигнал.

Відмітка про резервування черговості для запланованого відчуження (Anmerkung der Rangordnung, §§ 53 ff GBG) забезпечує покупцеві черговість на один рік: пізніші записи не мають переваги перед його правом власності. Важливо, щоб довірена особа (Treuhänder) отримала оригінал ухвали про резервування черговості, адже лише з ним можна скористатися цією черговістю.

Чого немає в земельній книзі

Стан земельної книги не дає повної картини. Зокрема, у ній не видно:

договорів оренди (якщо право оренди не було прямо зареєстроване)
заборгованості з експлуатаційних витрат і розміру резервного фонду (Rücklage)
рішень спільноти власників, запланованих ремонтів
зонування (Flächenwidmung), дозволів на будівництво та незатверджених перебудов
набутих за давністю прав проходу чи проїзду або очевидних сервітутів

Ці питання ви з'ясовуєте через управителя будинку (Hausverwaltung), будівельний орган і договір про власність на квартиру (Wohnungseigentumsvertrag).

Часті запитання

Де отримати актуальний витяг із земельної книги?

У будь-якому районному суді (Bezirksgericht), у нотаріусів і адвокатів, а також онлайн через уповноважені розрахункові установи (Verrechnungsstellen).

Наскільки актуальним має бути витяг?

Його слід запитувати безпосередньо перед підписанням і ще раз перед виплатою ціни купівлі.

Чи можна покладатися на земельну книгу?

Здебільшого так: хто добросовісно набуває майно, покладаючись на земельну книгу, перебуває під захистом. Проте незареєстровані, але очевидні права все одно можуть існувати.

Ми перевіряємо земельну книгу, договір про власність на квартиру та документи управителя будинку до вашого підписання. З KaufSicher — за фіксованою ціною, перша консультація безкоштовна.

Записатися на першу консультацію office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Читайте також

Ця стаття містить загальний огляд австрійського права і не замінює консультації щодо вашої конкретної ситуації.