Главная › Право недвижимости и договоры купли-продажи

Как читать выписку из австрийской поземельной книги и что проверить перед покупкой?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и управляющий в делах о несостоятельности в Вене · По состоянию на сентябрь 2026 года

Выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug) в трёх частях показывает, что вы покупаете (лист A, A-Blatt), кому это принадлежит (лист B, B-Blatt) и какие обременения на этом лежат (лист C, C-Blatt). Перед покупкой прежде всего проверьте лист C: залоговые права (Pfandrechte), право проживания (Wohnrecht), узуфрукт (Fruchtgenussrecht), права преимущественной покупки (Vorkaufsrecht) и запреты на обременение и отчуждение (Belastungs- und Veräußerungsverbot) по общему правилу сохраняются и после смены собственника, если они не погашаются по договору.

Коротко о главном

Выписка из австрийской поземельной книги (Grundbuch) состоит из листа A (объект), листа B (собственник) и листа C (обременения).
Залоговые права, право проживания, узуфрукт, права преимущественной покупки и запреты на обременение и отчуждение, как правило, сохраняются после смены собственника, если не погашены по договору.
Отметка о ранге для предполагаемого отчуждения (§§ 53 ff GBG) обеспечивает покупателю ранг на один год.
Договоры аренды, задолженности по эксплуатационным расходам, решения сообщества собственников и неразрешённые перестройки в поземельной книге не отражаются.
Выписку следует запрашивать непосредственно перед подписанием и ещё раз перед выплатой цены покупки.

Структура: листы A, B и C

Часть	Содержание	На что обратить внимание
Заголовок (Aufschrift)	Кадастровая община (Katastralgemeinde), номер записи (Einlagezahl)	Соответствует ли запись объекту?
Лист A	Земельные участки, площадь, вид использования, права в пользу недвижимости	Действительно ли сад, парковочное место или подвал относятся к объекту?
Лист B	Собственники, доли, право собственности на квартиру (Wohnungseigentum) в конкретном объекте	Зарегистрирован ли продавец, привязан ли правильный номер квартиры (Top)?
Лист C	Обременения: залоговые права, сервитуты (Dienstbarkeiten), права преимущественной покупки, запреты	Что нужно погасить до передачи?

Важнейшие обременения в листе C

Залоговые права: они обеспечивают кредиты, как правило, кредиты продавца. Обычно они погашаются из цены покупки и снимаются через доверительное управление расчётами (Treuhandschaft); договор купли-продажи должен предусматривать приобретение без обременений.

Право проживания и узуфрукт: зарегистрированное право проживания позволяет определённому лицу жить в квартире; узуфрукт дополнительно позволяет сдавать её в аренду и оставлять себе доходы. Оба права сохраняются после покупки и могут существенно снизить стоимость.

Право преимущественной покупки: управомоченное лицо может забрать квартиру себе на условиях вашего договора купли-продажи (§§ 1072 ff ABGB). Поэтому его нужно заранее уведомить, либо оно должно отказаться от своего права.

Запрет на обременение и отчуждение: в отношении третьих лиц он действует только между близкими родственниками, например родителями и детьми (§ 364c ABGB). Без согласия или погашения запрета ваше право собственности не может быть зарегистрировано.

Отметки и ранг

Отметки (Anmerkungen) указывают на особые обстоятельства, например на производство по делу о несостоятельности, принудительные торги или незавершённый судебный спор. Это тревожный сигнал.

Отметка о ранге для предполагаемого отчуждения (Anmerkung der Rangordnung, §§ 53 ff GBG) обеспечивает покупателю ранг на один год: последующие записи не имеют приоритета перед его правом собственности. Важно, чтобы доверительный управляющий (Treuhänder) получил оригинал постановления о ранге (Rangordnungsbeschluss), поскольку воспользоваться рангом можно только с ним.

Чего нет в поземельной книге

Данные поземельной книги не дают полной картины. В ней, в частности, не видны:

договоры аренды (если только право аренды не было прямо зарегистрировано)
задолженности по эксплуатационным расходам (Betriebskosten) и размер резервного фонда (Rücklage)
решения сообщества собственников, запланированные ремонты
зонирование (Flächenwidmung), разрешения на строительство и неразрешённые перестройки
права прохода, приобретённые по давности, или очевидные сервитуты

Эти вопросы выясняются через управляющую компанию (Hausverwaltung), строительный надзор и договор о собственности на квартиры (Wohnungseigentumsvertrag).

Часто задаваемые вопросы

Где получить актуальную выписку из поземельной книги?

В любом районном суде (Bezirksgericht), у нотариусов и адвокатов, а также онлайн через допущенные расчётные центры (Verrechnungsstellen).

Насколько актуальной должна быть выписка?

Её следует запрашивать непосредственно перед подписанием и ещё раз перед выплатой цены покупки.

Можно ли полагаться на поземельную книгу?

В основном да: тот, кто добросовестно приобретает, полагаясь на поземельную книгу, находится под защитой. Однако незарегистрированные, но очевидные права всё же могут существовать.

Мы проверим поземельную книгу, договор о собственности на квартиры и документы управляющей компании до того, как вы поставите подпись. С KaufSicher — по фиксированной цене, первая консультация бесплатно.

Записаться на первую консультацию office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71