在奥地利把房产转给子女：赠与还是继承更好？
作者: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, 维也纳律师及破产管理人 · 在奥地利，无论您在生前赠与房产还是让子女继承，不动产转让税（Grunderwerbsteuer）都没有区别：在家庭范围内，两种情况均适用阶梯税率——首€ 250,000为0.5%，其后€ 150,000为2%，超出部分为3.5%，按土地价值（Grundstückswert）计算（§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG）。奥地利不征收赠与税或遗产税。区别在于控制权、自身保障以及特留份（Pflichtteil）。
要点速览
- 在奥地利家庭内，无论生前赠与还是继承房产，不动产转让税都适用相同的阶梯税率：首€ 250,000为0.5%，其后€ 150,000为2%，超出部分为3.5%（§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG）。
- 奥地利不征收赠与税或遗产税；赠与税已于2008年废除。
- 家庭内的土地登记费1.1%仅按三倍标准价值（Einheitswert）计算，但最高按价值的30%计算（§ 26a Abs 1 Z 1 GGG）。
- 对子女的赠与在赠与人去世后经请求计入遗产，且无时间限制（§§ 781 f ABGB），因此兄弟姐妹可以主张特留份。
- 放弃特留份只有以公证书或法院笔录形式作出才有效（§ 551 ABGB）。
转让需要多少费用？
不动产转让税不按市场价值（Verkehrswert），而按土地价值计算。土地价值根据总额估值模型（Pauschalwertmodell）、房地产价格表（Immobilienpreisspiegel）或评估报告确定，通常低于市场价格。在家庭范围内，1.1%的土地登记簿登记费仅按三倍标准价值（Einheitswert）计算，但最高按价值的30%计算（§ 26a Abs 1 Z 1 GGG）。该优惠必须在土地登记申请中主张。
计算示例： 自有产权公寓，土地价值€ 300,000，市场价值€ 400,000
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 不动产转让税 | € 250,000的0.5% + € 50,000的2% | € 2,250 |
| 登记费（上限） | 30% × € 400,000的1.1% | € 1,320 |
同一取得人在五年内从同一人处取得的财产，在适用阶梯税率时合并计算（§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG）。因此，分批赠与通常并无好处。
赠与：优点与保障
通过赠与，您可以自行安排继承事宜，并由您决定时间。为确保自身仍有保障，您可以保留以下权利：
- 居住权（Wohnrecht）： 您可以继续住在该公寓。
- 用益权（Fruchtgenuss）： 您还可以出租该公寓并保留租金收入。
- 设定负担和转让禁令（Belastungs- und Veräußerungsverbot）： 未经您同意，子女既不能出售也不能抵押该公寓；登记入土地登记簿后，对第三人也发生效力（§ 364c ABGB）。
缺点：赠与原则上是终局的。只有在极少数例外情况下才可撤销，例如因严重忘恩负义（grober Undank，§ 948 ABGB）。
特留份：别忘了其他兄弟姐妹
对子女的赠与在您去世后经请求计入遗产（§§ 781 f ABGB），且无时间限制。价值按赠与时确定，并根据消费者价格指数调整（§ 788 ABGB）。因此，获得较少的兄弟姐妹可以主张其特留份，即法定继承份额的一半（§ 759 ABGB）。
解决办法是其他子女放弃特留份（Pflichtteilsverzicht）。放弃只有以公证书（Notariatsakt）或法院笔录形式作出才有效（§ 551 ABGB），并常与补偿金挂钩。
无赠与税，但有申报义务
赠与税已于2008年废除。不动产赠与无需依据《赠与申报法》（Schenkungsmeldegesetz）申报，因为本来就要缴纳不动产转让税。但如果您赠与现金或其他动产，且在亲属之间一年内价值超过€ 50,000，则必须在三个月内向税务局申报（§ 121a BAO）。
常见问题
继承比赠与更便宜吗？
从税务角度通常不会。关键在于您是否希望现在就明确安排，并为自己保留权利。
子女在接受赠与后需要缴纳所得税吗？
赠与本身不会产生不动产收益税（Immobilienertragsteuer）。该税只可能在日后出售时产生。
我以后可以放弃居住权吗？
可以，通过放弃声明并在土地登记簿中注销即可。
延伸阅读
本文概述奥地利法律的一般规定，不能替代针对您具体情况的法律咨询。