Главная › Право недвижимости и договоры купли-продажи

Как передать недвижимость детям в Австрии: подарить или завещать?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и управляющий в делах о несостоятельности в Вене · По состоянию на сентябрь 2026 года

Подарите ли вы свою недвижимость при жизни или оставите её в наследство, для налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) разницы нет: в кругу семьи в обоих случаях действует ступенчатая шкала — 0,5 % на первые € 250.000, 2 % на следующие € 150.000 и 3,5 % сверх этого, исчисляемая от стоимости земельного участка (Grundstückswert) (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG). Налога на дарение или наследство в Австрии нет. Разница заключается в контроле, защите интересов и обязательной доле (Pflichtteil).

Коротко о главном

В Австрии нет ни налога на дарение, ни налога на наследство; налог на дарение был отменён в 2008 году.
При передаче недвижимости в кругу семьи налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) исчисляется по ступенчатой шкале: 0,5 % на первые € 250.000, 2 % на следующие € 150.000 и 3,5 % сверх этого — одинаково при дарении и наследовании.
Приобретения одним и тем же лицом от одного и того же лица в течение пяти лет суммируются для ступенчатой шкалы (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG).
Дарения детям после смерти дарителя по требованию без ограничения по времени прибавляются к наследственной массе для расчёта обязательной доли (§§ 781 f ABGB).
Отказ от обязательной доли (Pflichtteilsverzicht) действителен только в форме нотариального акта или судебного протокола (§ 551 ABGB).

Сколько стоит передача?

Налог на приобретение недвижимости рассчитывается не от рыночной стоимости, а от стоимости земельного участка. Она определяется по модели паушальной оценки (Pauschalwertmodell), по индексу цен на недвижимость (Immobilienpreisspiegel) или на основании экспертизы и часто ниже рыночной цены. Пошлина за регистрацию в поземельной книге (Grundbuch) в размере 1,1 % в кругу семьи рассчитывается только от трёхкратной кадастровой стоимости (Einheitswert), но не более чем от 30 % стоимости (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). Льготу необходимо заявить в ходатайстве о регистрации в поземельной книге.

Пример расчёта: квартира в собственности, стоимость земельного участка € 300.000, рыночная стоимость € 400.000

Статья	Расчёт	Сумма
Налог на приобретение недвижимости	0,5 % от € 250.000 + 2 % от € 50.000	€ 2.250
Регистрационная пошлина (максимальная база)	1,1 % от 30 % × € 400.000	€ 1.320

Приобретения одним и тем же лицом от одного и того же лица в течение пяти лет суммируются для применения ступенчатой шкалы (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Поэтому дарение частями, как правило, выгоды не приносит.

Дарение: преимущества и защита

Дарением вы сами регулируете преемство и в момент, который определяете сами. Чтобы оставаться защищённым, вы можете оговорить за собой права:

Право проживания (Wohnrecht): вы можете и дальше жить в квартире.
Узуфрукт (Fruchtgenuss): вы можете также сдавать квартиру в аренду и оставлять себе арендную плату.
Запрет на обременение и отчуждение (Belastungs- und Veräußerungsverbot): ваш ребёнок не может без вашего согласия ни продать, ни обременить квартиру; будучи зарегистрированным в поземельной книге, запрет действует и в отношении третьих лиц (§ 364c ABGB).

Недостаток: дарение по общему правилу окончательно. Отзыв возможен лишь в узких исключительных случаях, например вследствие грубой неблагодарности (§ 948 ABGB).

Обязательная доля: не забудьте о братьях и сёстрах

Дарения детям после вашей смерти по требованию прибавляются к наследственной массе (§§ 781 f ABGB), причём без ограничения по времени. Стоимость определяется на момент дарения и корректируется по индексу потребительских цен (§ 788 ABGB). Поэтому братья и сёстры, получившие меньше, могут потребовать свою обязательную долю, которая составляет половину законной наследственной доли (§ 759 ABGB).

Решением может стать отказ от обязательной доли (Pflichtteilsverzicht) других детей. Он действителен только в форме нотариального акта (Notariatsakt) или судебного протокола (§ 551 ABGB) и часто сочетается с компенсационной выплатой.

Налога на дарение нет, но есть обязанность уведомления

Налог на дарение (Schenkungssteuer) был отменён в 2008 году. Дарение земельных участков не подлежит уведомлению по Закону об уведомлении о дарениях (Schenkungsmeldegesetz), поскольку здесь и так взимается налог на приобретение недвижимости. Если же вы дарите деньги или другое движимое имущество, вы обязаны в течение трёх месяцев уведомить налоговую инспекцию (Finanzamt), если стоимость между родственниками превышает € 50.000 в течение одного года (§ 121a BAO).

Часто задаваемые вопросы

Выгоднее ли наследование, чем дарение?

С налоговой точки зрения, как правило, нет. Решающее значение имеет то, хотите ли вы внести ясность уже сейчас и оговорить за собой права.

Должен ли мой ребёнок после дарения платить подоходный налог?

Само дарение не влечёт налога на доход от недвижимости (Immobilienertragsteuer). Он может возникнуть только при последующей продаже.

Могу ли я позже отказаться от своего права проживания?

Да, путём заявления об отказе и погашения записи в поземельной книге.

Мы вместе с вами спланируем договор дарения, оговорённые права и вопросы обязательной доли. Первая консультация бесплатна.

Записаться на первую консультацию office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71