Головна › Право нерухомості та договори купівлі-продажу

Як в Австрії передати нерухомість дітям — подарувати чи залишити у спадок?

Авторка: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокатка та керуюча у справах про неплатоспроможність (Masseverwalter) у Відні · Станом на вересень 2026 року

Для податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) за австрійським правом немає різниці, чи ви даруєте нерухомість за життя, чи залишаєте її у спадок: у колі сім'ї в обох випадках діє ступінчастий тариф (Stufentarif) — 0,5 % за перші € 250 000, 2 % за наступні € 150 000 і 3,5 % понад цю суму, розрахований від розрахункової вартості нерухомості (Grundstückswert) (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG). Податку на дарування чи спадщину в Австрії немає. Різниця полягає в контролі, захисті та обов'язковій частці (Pflichtteil).

Коротко про головне

В Австрії для податку на придбання нерухомості немає різниці, чи нерухомість дарують за життя, чи передають у спадок: у колі сім'ї діє ступінчастий тариф 0,5 % / 2 % / 3,5 % від розрахункової вартості.
Податку на спадщину чи дарування в Австрії немає; податок на дарування скасовано у 2008 році.
Реєстраційний збір 1,1 % у колі сім'ї розраховується лише від потрійної облікової вартості (Einheitswert), але не більше ніж від 30 % вартості (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG).
Дарування дітям на вимогу додаються до спадкової маси без обмеження в часі (§§ 781 f ABGB), тому брати й сестри можуть вимагати обов'язкову частку.
Дарувальник може залишити за собою право проживання, узуфрукт і заборону обтяження та відчуження.

Скільки коштує передача?

Податок на придбання нерухомості розраховується не від ринкової вартості, а від розрахункової вартості нерухомості. Її визначають за моделлю паушальної вартості (Pauschalwertmodell), за довідником цін на нерухомість (Immobilienpreisspiegel) або на підставі експертного висновку, і часто вона нижча за ринкову ціну. Реєстраційний збір за внесення до земельної книги (Grundbuch) у розмірі 1,1 % у колі сім'ї розраховується лише від потрійної облікової вартості (Einheitswert), але не більше ніж від 30 % вартості (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). Пільгу треба заявити в заяві до земельної книги.

Приклад розрахунку: квартира у власності, розрахункова вартість € 300 000, ринкова вартість € 400 000

Стаття	Розрахунок	Сума
Податок на придбання нерухомості	0,5 % від € 250 000 + 2 % від € 50 000	€ 2 250
Реєстраційний збір (максимальна база)	1,1 % від 30 % × € 400 000	€ 1 320

Набуття одним і тим самим набувачем від однієї й тієї самої особи протягом п'яти років для ступінчастого тарифу підсумовуються (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Тому дарування частинами здебільшого не дає переваги.

Дарування: переваги та захист

Даруванням ви самі врегульовуєте передачу майна і робите це в момент, який обираєте самі. Щоб залишатися захищеними, ви можете застерегти за собою права:

Право проживання (Wohnrecht): ви можете й надалі жити у квартирі.
Узуфрукт (Fruchtgenuss): ви можете також здавати квартиру в оренду й залишати собі орендну плату.
Заборона обтяження та відчуження (Belastungs- und Veräußerungsverbot): ваша дитина не може без вашої згоди ні продати, ні обтяжити квартиру; якщо заборону зареєстровано в земельній книзі, вона діє і щодо третіх осіб (§ 364c ABGB).

Недолік: дарування, як правило, є остаточним. Скасувати його можна лише у вузьких виняткових випадках, наприклад через грубу невдячність (§ 948 ABGB).

Обов'язкова частка: не забувайте про братів і сестер

Дарування дітям після вашої смерті на вимогу додаються до спадкової маси (§§ 781 f ABGB), причому без обмеження в часі. Вартість визначається на момент дарування та коригується за індексом споживчих цін (§ 788 ABGB). Тому брати й сестри, які отримали менше, можуть вимагати свою обов'язкову частку, що становить половину законної частки у спадщині (§ 759 ABGB).

Вирішити це можна відмовою інших дітей від обов'язкової частки (Pflichtteilsverzicht). Вона дійсна лише у формі нотаріального акта (Notariatsakt) або судового протоколу (§ 551 ABGB) і часто поєднується з компенсаційною виплатою.

Податку на дарування немає, але є обов'язок повідомлення

Податок на дарування було скасовано у 2008 році. Дарування земельних ділянок не підлягають повідомленню за Законом про повідомлення про дарування (Schenkungsmeldegesetz), оскільки тут у будь-якому разі сплачується податок на придбання нерухомості. Якщо ж ви даруєте гроші чи інше рухоме майно, ви повинні протягом трьох місяців повідомити про це податкову службу (Finanzamt), якщо вартість між родичами перевищує € 50 000 протягом одного року (§ 121a BAO).

Часті запитання

Чи вигідніше залишити у спадок, ніж подарувати?

З податкового погляду здебільшого ні. Вирішальне значення має те, чи хочете ви вже зараз внести ясність і застерегти за собою права.

Чи повинна моя дитина після дарування сплачувати податок на доходи?

Саме дарування не зумовлює податку на дохід від продажу нерухомості (Immobilienertragsteuer). Він може виникнути лише при подальшому продажі.

Чи можу я згодом відмовитися від свого права проживання?

Так, шляхом заяви про відмову та погашення запису в земельній книзі.

Ми разом з вами плануємо договір дарування, застережені права та питання обов'язкової частки. Перша консультація безкоштовна.

Записатися на першу консультацію office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Читайте також

Ця стаття містить загальний огляд австрійського права і не замінює консультації щодо вашої конкретної ситуації.