在奥地利买公寓后发现缺陷，“按现状购买”条款下我还有哪些权利？
作者: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, 维也纳律师及破产管理人 · 在奥地利，卖方对公寓缺陷承担自交付起三年的瑕疵担保责任（Gewährleistung，§ 933 ABGB）；相关请求权最迟须在该期限届满后三个月内向法院主张。私人之间可以通过“按现状购买”（gekauft wie besichtigt）条款限制瑕疵担保，但不适用于恶意隐瞒的缺陷或明确保证的特性。如您作为消费者向经营者购买，排除瑕疵担保的约定无效（§ 9 KSchG）。
要点速览
- 在奥地利，卖方对公寓缺陷承担自交付起三年的瑕疵担保责任（§ 933 ABGB），请求权最迟须在该期限届满后三个月内向法院主张。
- 私人之间可以用“按现状购买”（gekauft wie besichtigt）限制瑕疵担保，但不适用于恶意隐瞒的缺陷或明确保证的特性。
- 消费者向经营者购房时，排除瑕疵担保的约定无效（§ 9 KSchG）。
- 缺陷在交付后六个月内显现的，推定其在交付时即已存在（§ 924 ABGB）。
- 向开发商购买期房时，适用《开发商合同法》：须保留至少2%价款、为期三年的质保金，或以银行保函或保险替代（§ 4 Abs 4 BTVG）。
瑕疵担保：期限与请求权
瑕疵担保是指：卖方须保证公寓在交付时具备约定的以及通常应具备的特性（§ 922 ABGB），与是否有过错无关。缺陷在交付后六个月内显现的，推定其在交付时即已存在（§ 924 ABGB）。
您首先可以要求修复（Verbesserung）。只有在修复不可能、代价过高、不可合理期待或被拒绝时，才可以考虑减价（Preisminderung），或在缺陷并非轻微时解除合同（Aufhebung des Vertrags）（§ 932 ABGB）。
“按现状购买”的真正含义
| 情形 | 排除瑕疵担保是否有效？ |
|---|---|
| 私人卖给私人，缺陷可识别 | 通常有效 |
| 私人卖给私人，隐蔽缺陷 | 仅在有明确约定时有效，视个案解释 |
| 缺陷被恶意隐瞒 | 无效 |
| 特性经明确保证 | 无效 |
| 经营者卖给消费者 | 无效（§ 9 KSchG） |
根据判例，“按现状”条款仅涉及在正常查看时可识别的缺陷（RIS-Justiz RS0018555）。它不适用于隐蔽或被恶意隐瞒的缺陷，也不适用于经保证的特性。因此，卖方刚刚粉刷过的潮湿地下室不在此列。
向开发商购房
如您购买尚在建造中的公寓，通常适用《开发商合同法》（Bauträgervertragsgesetz）。如您在竣工前支付的款项超过每平方米使用面积€ 150，即适用该法（§ 1 Abs 1 BTVG）。为保护买方，规定须保留至少为价款2%、期限为自交付起三年的质保金（Haftrücklass），也可以银行保函或保险替代（§ 4 Abs 4 BTVG）。缺陷请求权可从该款项中获得清偿。
发现缺陷时如何处理
- 保全证据： 照片、证人、专家鉴定。如证据有灭失之虞（例如在翻修之前），可以申请法院证据保全（gerichtliche Beweissicherung，§§ 384 ff ZPO）。
- 书面异议： 以可证明的方式通知卖方缺陷情况，并要求修复。
- 注意期限： 仅进行证据保全并不能中止瑕疵担保期限。
除瑕疵担保外，还可考虑损害赔偿（Schadenersatz，§ 933a ABGB，例如针对后续损害），以及因错误或欺诈撤销合同（§§ 870 f ABGB）。这些请求权适用各自的、部分更长的期限，并且即使瑕疵担保已被有效排除，也可能依然存在。
常见问题
期限从何时开始计算？
从公寓实际交付时起算，而非从签字时起算。
我必须立即通报缺陷吗？
私人之间没有法定的异议义务，但强烈建议尽快以书面形式通知。
购买二手公寓也适用该期限吗？
适用。私人之间可以通过合同缩短期限，对消费者则只能有限地缩短。
延伸阅读
本文概述奥地利法律的一般规定，不能替代针对您具体情况的法律咨询。