Ana sayfa › Gayrimenkul hukuku ve satış sözleşmeleri

Avusturya'da taşınmazımı çocuklarıma bağışlamalı mıyım, yoksa miras olarak mı bırakmalıyım?

Yazar: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana'da avukat ve iflas idarecisi (Masseverwalter) · Eylül 2026 itibarıyla

Avusturya hukukuna göre taşınmazınızı sağlığınızda bağışlamanız ya da miras olarak bırakmanız, taşınmaz edinim vergisi (Grunderwerbsteuer) açısından fark yaratmaz: Aile içinde her iki durumda da ilk € 250.000 için %0,5, sonraki € 150.000 için %2 ve bunun üzerindeki kısım için %3,5 oranında kademeli tarife (Stufentarif) uygulanır ve vergi taşınmaz değeri (Grundstückswert) üzerinden hesaplanır (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG). Avusturya'da bağış veya veraset vergisi yoktur. Fark; kontrol, güvence ve saklı pay (Pflichtteil) konularındadır.

Kısaca en önemlileri

Avusturya'da bir taşınmazın aile içinde bağışlanması veya miras bırakılması, taşınmaz edinim vergisi açısından fark yaratmaz; her iki durumda da taşınmaz değeri üzerinden %0,5 / %2 / %3,5 kademeli tarife uygulanır (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG).
Avusturya'da bağış veya veraset vergisi yoktur; bağış vergisi 2008'de kaldırılmıştır.
Çocuklara yapılan bağışlar, ölüm hâlinde talep üzerine süre sınırı olmaksızın terekeye eklenir ve diğer çocukların saklı payını artırabilir (§§ 781 f ABGB).
Saklı paydan feragat yalnızca noter senedi veya mahkeme tutanağı ile geçerlidir (§ 551 ABGB).
Bağışlayan kişi kendini oturma hakkı, intifa hakkı ve takyidat ve devir yasağı ile güvence altına alabilir.

Devrin maliyeti ne kadar?

Taşınmaz edinim vergisi piyasa değerine (Verkehrswert) göre değil, taşınmaz değerine göre belirlenir. Bu değer, götürü değer modeli (Pauschalwertmodell), taşınmaz fiyat endeksi (Immobilienpreisspiegel) veya bilirkişi raporu ile tespit edilir ve çoğu zaman piyasa fiyatının altındadır. %1,1 oranındaki tapu tescil harcı (Eintragungsgebühr), aile içinde yalnızca vergi birim değerinin (Einheitswert) üç katı üzerinden, ancak en fazla değerin %30'u üzerinden hesaplanır (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). Bu indirimin tapu başvurusunda talep edilmesi gerekir.

Hesap örneği: Kat mülkiyetli daire, taşınmaz değeri € 300.000, piyasa değeri € 400.000

Kalem	Hesaplama	Tutar
Taşınmaz edinim vergisi	€ 250.000'in %0,5'i + € 50.000'in %2'si	€ 2.250
Tescil harcı (azami değer)	%30 × € 400.000'in %1,1'i	€ 1.320

Aynı kişinin aynı kişiden beş yıl içinde yaptığı edinimler, kademeli tarife bakımından toplanır (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Bu nedenle parça parça bağış genellikle avantaj sağlamaz.

Bağış: avantajlar ve güvence

Bağışla halefiyeti kendiniz ve sizin belirlediğiniz bir zamanda düzenlersiniz. Güvende kalmanız için kendinize bazı haklar saklı tutabilirsiniz:

Oturma hakkı (Wohnrecht): Dairede yaşamaya devam edebilirsiniz.
İntifa hakkı (Fruchtgenuss): Daireyi ayrıca kiraya verebilir ve kira gelirlerini alabilirsiniz.
Takyidat ve devir yasağı (Belastungs- und Veräußerungsverbot): Çocuğunuz, sizin onayınız olmadan daireyi ne satabilir ne de üzerinde yük kurabilir; tapu siciline tescil edildiğinde üçüncü kişilere karşı da etkilidir (§ 364c ABGB).

Dezavantajı: Bağış kural olarak kesindir. Geri alınması yalnızca dar istisnai durumlarda, örneğin ağır nankörlük (grober Undank) nedeniyle mümkündür (§ 948 ABGB).

Saklı pay: kardeşleri unutmayın

Çocuklara yapılan bağışlar, ölümünüz hâlinde talep üzerine terekeye eklenir (§§ 781 f ABGB) ve bu, süre sınırı olmaksızın geçerlidir. Değer, bağış anına göre belirlenir ve tüketici fiyat endeksine göre uyarlanır (§ 788 ABGB). Bu nedenle daha az almış olan kardeşler, yasal miras payının yarısı olan saklı paylarını (Pflichtteil) talep edebilir (§ 759 ABGB).

Çözüm, diğer çocukların saklı paydan feragatidir (Pflichtteilsverzicht). Bu feragat yalnızca noter senedi (Notariatsakt) veya mahkeme tutanağı ile geçerlidir (§ 551 ABGB) ve çoğu zaman bir denkleştirme ödemesiyle birleştirilir.

Bağış vergisi yok, ancak bildirim yükümlülüğü var

Bağış vergisi 2008'de kaldırılmıştır. Taşınmaz bağışları, zaten taşınmaz edinim vergisine tabi olduğu için Bağış Bildirim Kanunu (Schenkungsmeldegesetz) kapsamında bildirime tabi değildir. Buna karşılık para veya diğer taşınır değerler bağışlarsanız ve değer yakınlar arasında bir yıl içinde € 50.000'i aşarsa, bunu üç ay içinde vergi dairesine (Finanzamt) bildirmeniz gerekir (§ 121a BAO).

Sık sorulan sorular

Miras bırakmak bağışlamaktan daha mı ucuz?

Vergi açısından çoğunlukla hayır. Belirleyici olan, şimdiden netlik sağlamak ve kendinize haklar saklı tutmak isteyip istemediğinizdir.

Çocuğum bağıştan sonra gelir vergisi ödemek zorunda mı?

Bağışın kendisi taşınmaz kazanç vergisi (Immobilienertragsteuer) doğurmaz. Bu vergi ancak ileride yapılacak bir satışta söz konusu olabilir.

Oturma hakkımdan ileride vazgeçebilir miyim?

Evet, feragat beyanı ve tapu sicilinden terkin yoluyla.

Bağış sözleşmesini, saklı tutulan hakları ve saklı pay konularını sizinle birlikte planlıyoruz. İlk görüşme ücretsizdir.

İlk görüşme için randevu alın office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Devamını okuyun

Bu makale Avusturya hukukuna genel bir bakış sunar ve somut durumunuza ilişkin hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.