外国人可以在奥地利买公寓吗？在维也纳有哪些规定？
作者: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, 维也纳律师及破产管理人 · 欧盟和欧洲经济区（EWR）公民原则上可以像奥地利本国人一样在奥地利购买不动产。第三国公民在维也纳需要依据《维也纳外国人土地取得法》（Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz）§ 1取得许可，由市政府（Magistrat，MA 35）在该取得存在社会或国民经济利益时批准（§ 4）。未取得具有法律效力的许可，所有权不会登记入土地登记簿（Grundbuch）（§ 5 Abs 1）。
要点速览
- 欧盟和欧洲经济区公民原则上可以像奥地利人一样在奥地利购买不动产。
- 第三国公民在维也纳购房需依《维也纳外国人土地取得法》§ 1取得许可，由市政府（MA 35）在存在社会或国民经济利益时批准（§ 4）。
- 未取得具有法律效力的许可，所有权不会登记入土地登记簿（§ 5 Abs 1）。
- 许可的行政规费目前为每位申请人€ 130（住房权利为€ 80），另加联邦规费；主管机关最迟须在六个月内作出决定（§ 73 AVG）。
- 外国人持多数股份的奥地利有限责任公司（GmbH）本身也被视为外国人，因此设立GmbH无法规避许可义务。
谁需要许可？
根据该法§ 2，凡非奥地利公民者均视为外国人。例外情形包括可援引《欧洲经济区协定》基本自由或欧盟自由迁徙指令的人（§ 3 Z 2）。根据维也纳市的行政惯例，瑞士公民（自然人）享有同等待遇，无需许可。英国公民只有持有“Artikel 50 EUV”居留许可时才属于例外；否则自英国脱欧以来视为第三国公民。
夫妻或登记伴侣共同购买，且其中一方为奥地利人时，也无需许可（§ 3 Z 1）。需要证明属于例外情形的人（例如向土地登记法院证明），可以申请否定确认书（Negativbestätigung）。
奥地利其他联邦州适用各自的《土地交易法》（Grundverkehrsgesetze）。尤其在蒂罗尔、萨尔茨堡、福拉尔贝格和克恩顿，还对度假住所（Freizeitwohnsitze）另有限制，这些限制也可能涉及欧盟公民。
维也纳的办理流程
- 以取得许可为停止条件签署购房合同
- 将购房款存入信托受托人处
- 向MA 35提交申请及所需材料
- 许可发生法律效力后：进行土地登记并向卖方付款
在取得许可之前，合同处于效力待定状态（schwebend unwirksam）。信托托管在此保护双方：如许可被拒绝，您将收回款项。
材料、费用与期限
| 材料 | 用途 |
|---|---|
| 经认证的购房合同、土地登记簿摘录 | 证明交易 |
| 护照、居留许可 | 国籍、居留 |
| 户籍登记证明（Meldezettel）、租赁合同 | 目前的居住状况 |
| 关于未来用途及在奥地利其他财产的说明 | 证明社会利益 |
许可的行政规费目前为每位申请人€ 130（住房权利为€ 80），另加联邦规费。法律没有规定专门的程序期限；主管机关最迟须在六个月内作出决定（§ 73 AVG），根据经验，材料齐全时办理更快。实践中，如您本人将该公寓作为主要住所并合法居住在奥地利（例如持有红白红卡，Rot-Weiß-Rot-Karte），获批机会较大。
通过有限责任公司（GmbH）购买？
外国人持多数股份的奥地利有限责任公司本身也被视为外国人（§ 2）。因此，设立GmbH并不能规避许可义务。根据§ 6，规避交易以及就股权作出虚假陈述，最高可处€ 21,000罚款。
常见问题
我是保加利亚人，需要许可吗？
不需要，作为欧盟公民，您与奥地利人享有同等待遇。
在奥地利没有住所，可以购买投资公寓吗？
作为第三国公民，在维也纳较为困难，因为必须证明存在社会或国民经济利益。
被拒绝了会怎样？
合同不生效，信托存放的购房款将被退回。
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