2026年在维也纳买公寓，除房价外还要付多少附加费用？
作者: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, 维也纳律师及破产管理人 · 在奥地利维也纳购买公寓时，如有房产中介参与并申请贷款，您应预计附加费用约为购房价格的9%至11%。固定项目包括3.5%的不动产转让税（Grunderwerbsteuer，§ 7 GrEStG）和1.1%的土地登记簿（Grundbuch）登记费（Eintragungsgebühr，TP 9 lit b Z 1 GGG）；此外还有1.2%的抵押权（Pfandrecht）登记费、最高3%另加20%增值税的中介佣金（Maklerprovision），以及合同起草、信托托管（Treuhandschaft）和签名公证认证（Beglaubigung）费用。
要点速览
- 在奥地利维也纳通过中介购房并申请贷款时，附加费用通常约为购房价格的9%至11%。
- 奥地利不动产转让税（Grunderwerbsteuer）为购房价格的3.5%，但计税基础不得低于土地价值（§ 7 GrEStG）。
- 所有权登记费为1.1%；§ 25a GGG规定的临时免征仅适用于2026年6月30日前送达土地登记法院的申请，且未予延长。
- 在土地登记簿中登记抵押权的费用为登记金额的1.2%。
- 购房时中介向每一方最多可收取房价的3%另加20%增值税；“委托方付费原则”（Bestellerprinzip）只适用于租房，不适用于购房。
各项费用明细
不动产转让税（3.5%）： 按购房价格计算，但计税基础不得低于土地价值（Grundstückswert）。通常由合同起草人（Vertragserrichter）计算并代为缴纳。
登记费（1.1%）： 法院为将您的所有权登记入土地登记簿而收取此费用。“2024年住房建设方案”（Wohnbaupaket 2024，§ 25a GGG）中针对主要住所购房的临时免费规定，仅适用于2026年6月30日前送达土地登记法院（Grundbuchsgericht）的登记申请；该规定已经到期，且未予延长。对于现在才申请登记的购房，登记费须再次全额缴纳。
抵押权登记（1.2%）： 如您以贷款购房，银行会登记一项抵押权。计费基础为登记金额；对于最高额抵押（Höchstbetragshypothek），通常为贷款金额的120%至130%。
中介佣金： 根据《房地产中介条例》（Immobilienmakler-Verordnung），购房时中介向每一方最多可收取购房价格的3%另加20%增值税（适用于购房价格超过€ 48,448.51的情形）。委托方付费原则（Bestellerprinzip）只适用于出租公寓，不适用于购房。
合同起草与信托托管： 律师和公证人通常为此收取购房价格的1%至2%，另加增值税和垫付费用；如为固定价格方案，则收取固定金额。
签名认证： 您在购房合同和贷款文件上的签名必须经过公证认证；通常费用为数百欧元。
计算示例：€ 400,000的公寓
假设：通过中介购房，贷款€ 300,000，抵押权最高额为€ 360,000，合同起草费示例按1.5%另加增值税计算。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 不动产转让税3.5% | € 14,000 |
| 所有权登记费1.1% | € 4,400 |
| 抵押权登记费：€ 360,000的1.2% | € 4,320 |
| 中介佣金3% + 20%增值税 | € 14,400 |
| 合同起草与信托托管（示例） | € 7,200 |
| 签名认证、土地登记簿摘录（约） | € 500 |
| 合计 | 约€ 44,820（11.2%） |
在同一示例中，如无中介且无贷款，附加费用降至约€ 26,100，即约6.5%。
可以从哪些方面节省
税款和法院费用由法律规定。可以协商的主要是合同起草和信托托管费用，个别情况下也包括中介佣金。此外请注意，购房价格中包含的家具和设备应单独列明并合理估价：动产无需缴纳不动产转让税。
常见问题
2026年登记费免征规定还适用吗？
不适用。§ 25a GGG规定的免征仅适用于2026年6月30日前送达土地登记法院的申请，且未予延长。已享受该免征的人必须在该处保持主要住所五年，否则将被追缴登记费。
不动产转让税由谁支付？
依法由买方和卖方共同承担；但在合同中几乎总是约定由买方承担。
附加费用何时到期支付？
税款和各项费用在信托托管结算过程中支付，中介佣金通常在签订合同时到期。
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