Ana sayfa › Gayrimenkul hukuku ve satış sözleşmeleri

Viyana'da bir daire alırken satış fiyatına ek olarak ne kadar masraf öderim? (2026)

Yazar: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana'da avukat ve iflas idarecisi (Masseverwalter) · Eylül 2026 itibarıyla

Avusturya hukukuna göre Viyana'da bir daire satın alırken, emlakçı devredeyse ve kredi kullanıyorsanız satış fiyatının yaklaşık %9 ile %11'i oranında ek masraf (Kaufnebenkosten) hesaba katmalısınız. Sabit kalemler, %3,5 oranındaki taşınmaz edinim vergisi (Grunderwerbsteuer, § 7 GrEStG) ve %1,1 oranındaki tapu sicili (Grundbuch) tescil harcıdır (Eintragungsgebühr, TP 9 lit b Z 1 GGG); bunlara ipotek (Pfandrecht) tescili için %1,2, en fazla %3 artı %20 KDV tutarındaki emlakçı komisyonu (Maklerprovision) ile sözleşmenin hazırlanması, yediemin hizmeti (Treuhandschaft) ve imza onayları (Beglaubigungen) eklenir.

Kısaca en önemlileri

Avusturya'da, Viyana'da emlakçı aracılığıyla ve kredi kullanılarak daire alındığında ek masraflar genellikle satış fiyatının yaklaşık %9 ile %11'i arasındadır.
Avusturya'da taşınmaz edinim vergisi (Grunderwerbsteuer) satış fiyatının %3,5'idir, ancak en az taşınmaz değeri (Grundstückswert) üzerinden hesaplanır (§ 7 GrEStG).
Mülkiyetin tapu siciline (Grundbuch) tescil harcı %1,1'dir; § 25a GGG kapsamındaki geçici muafiyet yalnızca 30 Haziran 2026'ya kadar ulaşan başvurular için geçerliydi ve uzatılmadı.
Tapu siciline ipotek (Pfandrecht) tescili, tescil edilen tutarın %1,2'sine mal olur.
Emlakçı, satışta her iki taraftan en fazla satış fiyatının %3'ü artı %20 KDV talep edebilir; “siparişi veren öder” ilkesi (Bestellerprinzip) yalnızca kiralamalarda geçerlidir, satışta geçerli değildir.

Kalemler tek tek

Taşınmaz edinim vergisi (%3,5): Satış fiyatı üzerinden, ancak en az taşınmaz değeri (Grundstückswert) üzerinden hesaplanır. Genellikle sözleşmeyi hazırlayan avukat veya noter (Vertragserrichter) vergiyi hesaplar ve öder.

Tescil harcı (%1,1): Mülkiyetinizin tapu siciline tescili için mahkeme tarafından tahsil edilir. 2024 Konut Paketi'nden (Wohnbaupaket 2024, § 25a GGG) kaynaklanan, asıl ikametgâh (Hauptwohnsitz) olarak kullanılacak alımlara yönelik geçici harç muafiyeti, yalnızca 30 Haziran 2026'ya kadar tapu mahkemesine (Grundbuchsgericht) ulaşan tescil başvuruları için geçerliydi; süresi doldu ve uzatılmadı. Tescili şimdi talep edilen alımlarda harç yeniden tam olarak ödenir.

İpotek tescili (%1,2): Kredi ile finanse ediyorsanız banka bir ipotek tescil ettirir. Matrah, tescil edilen tutardır; azami tutarlı ipotekte (Höchstbetragshypothek) bu genellikle kredi tutarının %120 ile %130'u kadardır.

Emlakçı komisyonu: Emlakçılar Yönetmeliği'ne (Immobilienmakler-Verordnung) göre emlakçı, satışta her bir taraftan en fazla satış fiyatının %3'ü artı %20 KDV talep edebilir (satış fiyatı € 48.448,51'in üzerindeyse). “Siparişi veren öder” ilkesi (Bestellerprinzip) yalnızca kiralık dairelerde geçerlidir, satışta geçerli değildir.

Sözleşmenin hazırlanması ve yediemin hizmeti: Avukatlar ve noterler bunun için çoğu zaman satış fiyatının %1 ile %2'si artı KDV ve masrafları, sabit fiyatlı tekliflerde ise belirli bir tutar talep eder.

İmza onayları: Satış sözleşmesindeki ve kredi belgelerindeki imzanızın onaylanması (beglaubigt) gerekir; birkaç yüz avro olağandır.

Hesap örneği: € 400.000'lik daire

Varsayım: emlakçı aracılığıyla alım, € 300.000 kredi, azami tutarı € 360.000 olan ipotek, sözleşme hazırlama örnek olarak %1,5 artı KDV.

Kalem	Tutar
Taşınmaz edinim vergisi %3,5	€ 14.000
Mülkiyet tescil harcı %1,1	€ 4.400
İpotek tescil harcı, € 360.000'in %1,2'si	€ 4.320
Emlakçı komisyonu %3 + %20 KDV	€ 14.400
Sözleşme hazırlama ve yediemin (örnek)	€ 7.200
İmza onayları, tapu kayıt örnekleri (yaklaşık)	€ 500
Toplam	yaklaşık € 44.820 (%11,2)

Emlakçı ve kredi olmadan, aynı örnekte ek masraflar yaklaşık € 26.100'e, yani yaklaşık %6,5'e düşer.

Nerede tasarruf edebilirsiniz?

Vergiler ve mahkeme harçları kanunla belirlenmiştir. Pazarlığa açık olanlar özellikle sözleşme hazırlama ve yediemin hizmeti masrafları ile somut durumda emlakçı komisyonudur. Ayrıca satış fiyatına dahil olan eşyaların (Inventar) ayrı ve gerçekçi bir değerle gösterilmesine dikkat edin: Taşınır eşyalar için taşınmaz edinim vergisi ödenmez.

Sık sorulan sorular

Tescil harcı muafiyeti 2026'da hâlâ geçerli mi?

Hayır. § 25a GGG kapsamındaki muafiyet yalnızca 30 Haziran 2026'ya kadar tapu mahkemesine ulaşan başvurular için geçerliydi ve uzatılmadı. Muafiyetten yararlanan kişi asıl ikametgâhını beş yıl boyunca orada sürdürmek zorundadır; aksi hâlde harç sonradan talep edilir.

Taşınmaz edinim vergisini kim öder?

Kanunen alıcı ve satıcı vergiden birlikte sorumludur; sözleşmeyle ise neredeyse her zaman alıcı üstlenir.

Ek masraflar ne zaman ödenir?

Vergi ve harçlar yediemin yoluyla yapılan işlemler sırasında ödenir; emlakçı komisyonu ise genellikle sözleşmenin imzalanmasıyla muaccel olur.

KaufSicher ile satış sözleşmesi, yediemin hizmeti ve tapu tescilini sabit fiyatla alırsınız. Ücretsiz ilk görüşmenizi ayarlayın: Ek alım masraflarınızı birlikte hesaplayalım.

İlk görüşme için randevu alın office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Devamını okuyun

Bu makale Avusturya hukukuna genel bir bakış sunar ve somut durumunuza ilişkin hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.