Yabancılar Avusturya'da, özellikle Viyana'da daire satın alabilir mi? Neye izin var?
Yazar: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana'da avukat ve iflas idarecisi (Masseverwalter) · Avusturya hukukuna göre AB ve AEA (EWR) vatandaşları Avusturya'da kural olarak Avusturya vatandaşları gibi taşınmaz satın alabilir. Üçüncü ülke vatandaşları (Drittstaatsangehörige) Viyana'da Viyana Yabancıların Taşınmaz Edinimi Kanunu'nun (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) § 1 hükmü uyarınca bir izne (Genehmigung) ihtiyaç duyar; bu izni, edinimde sosyal veya ekonomik bir menfaat bulunduğunda Viyana Belediyesi (Magistrat, MA 35) verir (§ 4). Kesinleşmiş izin olmadan mülkiyet tapu siciline (Grundbuch) tescil edilmez (§ 5 Abs 1).
Kısaca en önemlileri
- AB ve AEA vatandaşları Avusturya'da kural olarak Avusturya vatandaşları gibi taşınmaz satın alabilir.
- Üçüncü ülke vatandaşları Viyana'da Viyana Yabancıların Taşınmaz Edinimi Kanunu (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) uyarınca MA 35'ten izin almak zorundadır.
- İzin, edinimde sosyal veya ekonomik bir menfaat bulunduğunda verilir (§ 4); kesinleşmiş izin olmadan mülkiyet tapu siciline tescil edilmez (§ 5 Abs 1).
- İzin için başvuru sahibi başına şu anda € 130 idari harç (konut hakları için € 80) artı federal harçlar ödenir; makam en geç altı ay içinde karar vermelidir (§ 73 AVG).
- Çoğunluk hissesi yabancılara ait bir Avusturya GmbH'si de yabancı sayılır; bu nedenle şirket kurmak izin yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Kimin izne ihtiyacı var?
Kanunun § 2 hükmüne göre Avusturya vatandaşı olmayan herkes yabancı sayılır. Muaf olanlar arasında, AEA Anlaşması'ndaki temel özgürlüklere veya AB Serbest Dolaşım Direktifi'ne dayanabilen kişiler bulunur (§ 3 Z 2). İsviçre vatandaşları (gerçek kişiler), Viyana Belediyesi'nin idari uygulamasına göre eşit muamele görür ve izne ihtiyaç duymaz. İngiliz vatandaşları yalnızca “Artikel 50 EUV” oturma iznine (Aufenthaltstitel) sahiplerse muaftır; aksi hâlde Brexit'ten bu yana üçüncü ülke vatandaşı sayılırlar.
Eşlerden veya kayıtlı partnerlerden biri Avusturya vatandaşıysa, onların birlikte edinimi de izne tabi değildir (§ 3 Z 1). Muafiyeti, örneğin tapu mahkemesi (Grundbuchsgericht) karşısında belgelemesi gereken kişi, izin gerekmediğine dair bir belge (Negativbestätigung) talep edebilir.
Diğer eyaletlerde kendi taşınmaz alım satım kanunları (Grundverkehrsgesetze) geçerlidir. Özellikle Tirol, Salzburg, Vorarlberg ve Kärnten'de, AB vatandaşlarını da etkileyebilecek ek tatil konutu (Freizeitwohnsitz) kısıtlamaları vardır.
Viyana'da süreç
- Satış sözleşmesinin iznin alınması geciktirici şartına bağlı olarak imzalanması
- Satış bedelinin yediemine (Treuhänder) yatırılması
- Gerekli belgelerle MA 35'e başvuru
- İznin kesinleşmesinden sonra: tapu tescili ve bedelin satıcıya ödenmesi
İzin verilene kadar sözleşme askıda hükümsüzdür (schwebend unwirksam). Yediemin hizmeti (Treuhandschaft) bu süreçte her iki tarafı da korur: İzin reddedilirse paranızı geri alırsınız.
Belgeler, masraflar ve süre
| Belge | Amaç |
|---|---|
| Onaylı satış sözleşmesi, tapu kaydı | İşlemin ispatı |
| Pasaport, oturma izni | Vatandaşlık, ikamet |
| İkamet kaydı (Meldezettel), kira sözleşmesi | Mevcut konut durumu |
| Gelecekteki kullanım ve Avusturya'daki diğer mülkler hakkında bilgiler | Sosyal menfaatin ispatı |
İzin, başvuru sahibi başına şu anda € 130 idari harca (konut hakları için € 80) artı federal harçlara (Bundesgebühren) tabidir. Kanunda ayrıca belirlenmiş bir işlem süresi yoktur; makam en geç altı ay içinde karar vermek zorundadır (§ 73 AVG), belgeler eksiksizse tecrübelere göre daha hızlı sonuçlanır. Uygulamada, daireyi kendiniz asıl ikametgâh olarak kullanıyor ve Avusturya'da yasal olarak, örneğin bir Kırmızı-Beyaz-Kırmızı Kart (Rot-Weiß-Rot-Karte) ile yaşıyorsanız şansınız yüksektir.
GmbH üzerinden alım?
Çoğunluk hissesi yabancılara ait olan bir Avusturya limited şirketi (GmbH) de yabancı sayılır (§ 2). Bu nedenle GmbH kurmak izin yükümlülüğünü aşmanın bir yolu değildir. Kanuna karşı hile işlemleri (Umgehungsgeschäfte) ve ortaklık hakkında yanlış beyanlar § 6 uyarınca € 21.000'e kadar para cezasıyla cezalandırılır.
Sık sorulan sorular
Bulgar vatandaşıyım, izne ihtiyacım var mı?
Hayır, AB vatandaşı olarak Avusturya vatandaşlarıyla eşit muamele görürsünüz.
Avusturya'da ikametgâhım olmadan yatırım amaçlı daire alabilir miyim?
Üçüncü ülke vatandaşı olarak bu Viyana'da zordur, çünkü sosyal veya ekonomik bir menfaatin ispat edilmesi gerekir.
Başvuru reddedilirse ne olur?
Sözleşme geçerlilik kazanmaz, yedieminde tutulan satış bedeli geri ödenir.
Sizi Almanca, İngilizce, Bulgarca, Türkçe, Rusça ve Ukraynaca danışmanlıkla destekliyor, izin, sözleşme ve yediemin süreçlerinde KaufSicher ile yanınızda oluyoruz. İlk görüşme ücretsizdir.
İlk görüşme için randevu alınoffice@advokat-wien.at+43 1 34 601 71Devamını okuyun
- Gayrimenkul hukuku ve satış sözleşmeleri – genel bakış ve hizmetler
- Avusturya'da taşınmazımı çocuklarıma bağışlamalı mıyım, yoksa miras olarak mı bırakmalıyım?
- Avusturya'da “görüldüğü gibi satın alındı” kaydıyla aldığım dairede ayıp çıkarsa hangi haklarım var?
- Viyana'da bir daire alırken satış fiyatına ek olarak ne kadar masraf öderim? (2026)
- Avusturya'da tapu kaydı (Grundbuchauszug) nasıl okunur, satın almadan önce neye dikkat etmeliyim?
Bu makale Avusturya hukukuna genel bir bakış sunar ve somut durumunuza ilişkin hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.