Начало › Право на недвижимите имоти и договори за покупко-продажба

Могат ли чужденци да купят апартамент в Австрия и какво е разрешено във Виена?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и синдик по несъстоятелност във Виена · Актуално към септември 2026 г.

Гражданите на ЕС и ЕИП по принцип могат да купуват недвижими имоти в Австрия като австрийските граждани. Гражданите на трети държави се нуждаят във Виена от разрешение по § 1 от Виенския закон за придобиване на земя от чужденци (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz), което магистратът (MA 35) издава, когато е налице социален или икономически интерес от придобиването (§ 4). Без влязло в сила разрешение собствеността не се вписва в имотния регистър (Grundbuch) (§ 5 Abs 1).

Накратко

Гражданите на ЕС и ЕИП по принцип могат да купуват недвижими имоти в Австрия при същите условия като австрийците; българските граждани не се нуждаят от разрешение.
Във Виена гражданите на трети държави се нуждаят от разрешение по § 1 от Виенския закон за придобиване на земя от чужденци, което магистратът (MA 35) издава, ако е налице социален или икономически интерес от придобиването (§ 4).
Без влязло в сила разрешение собствеността не се вписва в имотния регистър (§ 5 Abs 1).
Британските граждани са освободени само ако притежават документ за пребиваване „Artikel 50 EUV“; иначе след Brexit те се третират като граждани на трети държави.
Австрийско дружество с ограничена отговорност (GmbH), в което чужденци имат мнозинство, само се счита за чужденец, затова учредяването на дружество не заобикаля изискването за разрешение.

Кой се нуждае от разрешение?

Според § 2 от закона за чужденец се счита всеки, който не е австрийски гражданин. Изключени са, наред с други, лицата, които могат да се позоват на основните свободи по Споразумението за ЕИП или на Директивата на ЕС за свободното движение (§ 3 Z 2). Швейцарските граждани (физически лица) според административната практика на град Виена са приравнени и не се нуждаят от разрешение. Британските граждани са освободени само ако притежават документ за пребиваване „Artikel 50 EUV“; в противен случай след Brexit те се считат за граждани на трети държави.

Без разрешение е и съвместното придобиване от съпрузи или регистрирани партньори, ако единият от тях е австриец (§ 3 Z 1). Който трябва да докаже изключението, например пред поземления съд (Grundbuchsgericht), може да поиска удостоверение, че разрешение не е необходимо (Negativbestätigung).

В другите провинции важат собствени закони за сделките със земя (Grundverkehrsgesetze). Особено в Тирол, Залцбург, Форарлберг и Каринтия има допълнителни ограничения за жилища за отдих (Freizeitwohnsitze), които могат да засегнат и граждани на ЕС.

Процедура във Виена

Подписване на договора за покупко-продажба под отлагателно условие за получаване на разрешението
Депозиране на покупната цена при доверителя (Treuhänder)
Подаване на молба до MA 35 с необходимите документи
След влизане в сила на разрешението: вписване в имотния регистър и изплащане на продавача

До получаване на разрешението договорът е във висящо недействително състояние (schwebend unwirksam). Доверителното управление (Treuhandschaft) защитава и двете страни: ако разрешението бъде отказано, получавате парите си обратно.

Документи, разходи и срок

Документ	Цел
Заверен договор за покупко-продажба, извадка от имотния регистър	Доказване на сделката
Паспорт, документ за пребиваване	Гражданство, пребиваване
Удостоверение за адресна регистрация (Meldezettel), договор за наем	Настоящо жилищно положение
Данни за бъдещото ползване и за друга собственост в Австрия	Доказване на социалния интерес

Разрешението понастоящем струва € 130 административна такса на заявител (при жилищни права € 80), плюс федерални такси. Специален законов срок за производството няма; органът трябва да се произнесе най-късно в рамките на шест месеца (§ 73 AVG), а при пълни документи от опит става по-бързо. На практика шансовете са добри, ако сами ползвате жилището като основно жилище и пребивавате законно в Австрия, например с карта „Червено-бяло-червено“ (Rot-Weiß-Rot-Karte).

Покупка чрез GmbH?

Австрийско дружество с ограничена отговорност (GmbH), в което чужденци имат преобладаващо участие, само се счита за чужденец (§ 2). Следователно учредяването на GmbH не заобикаля изискването за разрешение. Заобикалящите сделки и неверните данни за участието се наказват според § 6 с глоба до € 21 000.

Често задавани въпроси

Аз съм българин/българка – нуждая ли се от разрешение?

Не, като гражданин на ЕС сте приравнени на австрийските граждани.

Мога ли да купя апартамент за инвестиция без местоживеене в Австрия?

Като гражданин на трета държава това е трудно във Виена, защото трябва да се докаже социален или икономически интерес.

Какво става при отказ?

Договорът не влиза в сила, а депозираната при доверителя покупна цена се превежда обратно.

Консултираме Ви на немски, английски, български, турски, руски и украински език и съпровождаме разрешението, договора и доверителното управление с KaufSicher. Първата консултация е безплатна.

Запазете първа консултация office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Прочетете още

Тази статия дава общ преглед на австрийското право и не заменя консултацията по Вашия конкретен случай.