Головна › Право нерухомості та договори купівлі-продажу

Чи може іноземець купити квартиру в Австрії і що дозволено у Відні?

Авторка: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокатка та керуюча у справах про неплатоспроможність (Masseverwalter) у Відні · Станом на вересень 2026 року

Громадяни ЄС і ЄЕЗ за австрійським правом, як правило, можуть купувати нерухомість в Австрії так само, як і австрійці. Громадянам третіх країн у Відні потрібен дозвіл (Genehmigung) згідно з § 1 Віденського закону про придбання земельних ділянок іноземцями (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz), який видає магістрат (MA 35), якщо щодо придбання існує соціальний або народногосподарський інтерес (§ 4). Без остаточного дозволу право власності не реєструється в земельній книзі (Grundbuch) (§ 5 Abs 1).

Коротко про головне

Громадяни ЄС і ЄЕЗ, як правило, можуть купувати нерухомість в Австрії на тих самих умовах, що й австрійці.
Громадянам третіх країн у Відні потрібен дозвіл за Віденським законом про придбання земельних ділянок іноземцями, який видає магістрат (MA 35).
Без чинного дозволу право власності іноземця не реєструється в австрійській земельній книзі (§ 5 Abs 1).
Дозвіл у Відні наразі коштує € 130 адміністративного збору з кожного заявника (для житлових прав € 80) плюс федеральні збори.
Австрійське ТОВ (GmbH), у якому переважну частку мають іноземці, саме вважається іноземцем, тому купівля через GmbH не дозволяє обійти обов'язок отримати дозвіл.

Кому потрібен дозвіл?

Іноземцем за § 2 закону вважається кожен, хто не є громадянином Австрії. Винятки передбачено, зокрема, для осіб, які можуть посилатися на основні свободи Угоди про ЄЕЗ або на Директиву ЄС про свободу пересування (§ 3 Z 2). Громадяни Швейцарії (фізичні особи) згідно з адміністративною практикою міста Відня прирівнюються до австрійців і дозволу не потребують. Громадяни Великої Британії звільняються лише тоді, коли мають дозвіл на проживання «Artikel 50 EUV»; в іншому разі після Brexit вони вважаються громадянами третіх країн.

Без дозволу також можливе спільне придбання подружжям або зареєстрованими партнерами, якщо один із них є австрійцем (§ 3 Z 1). Хто має підтвердити виняток, наприклад перед судом земельної книги (Grundbuchsgericht), може подати заяву на негативне підтвердження (Negativbestätigung).

В інших федеральних землях діють власні закони про обіг земельних ділянок (Grundverkehrsgesetze). Насамперед у Тіролі, Зальцбурзі, Форарльберзі та Каринтії існують додаткові обмеження для житла для відпочинку (Freizeitwohnsitze), які можуть стосуватися й громадян ЄС.

Процедура у Відні

Підписати договір купівлі-продажу з відкладальною умовою отримання дозволу
Внести ціну купівлі на довірче утримання (Treuhänder)
Подати заяву до MA 35 з необхідними документами
Після набрання дозволом законної сили: реєстрація в земельній книзі та виплата продавцеві

До отримання дозволу договір перебуває в стані відкладеної недійсності (schwebend unwirksam). Довірче утримання коштів (Treuhandschaft) при цьому захищає обидві сторони: якщо в дозволі відмовлять, ви отримаєте свої гроші назад.

Документи, витрати та строки

Документ	Мета
Засвідчений договір купівлі-продажу, витяг із земельної книги	Підтвердження угоди
Паспорт, дозвіл на проживання	Громадянство, проживання
Довідка про реєстрацію місця проживання (Meldezettel), договір оренди	Поточні житлові умови
Відомості про майбутнє використання та інше майно в Австрії	Підтвердження соціального інтересу

Дозвіл наразі коштує € 130 адміністративного збору з кожного заявника (для житлових прав € 80) плюс федеральні збори (Bundesgebühren). Окремого законодавчо встановленого строку розгляду немає; орган має ухвалити рішення не пізніше ніж за шість місяців (§ 73 AVG), за повного пакета документів, як показує досвід, це відбувається швидше. На практиці шанси є добрими, якщо ви самі використовуєте квартиру як основне місце проживання та законно проживаєте в Австрії, наприклад з карткою Rot-Weiß-Rot-Karte.

Купівля через GmbH?

Австрійське товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), у якому переважну частку мають іноземці, саме вважається іноземцем (§ 2). Тому заснування GmbH не дозволяє обійти обов'язок отримати дозвіл. Угоди з метою обходу закону та неправдиві відомості про участь у товаристві караються згідно з § 6 штрафом до € 21 000.

Часті запитання

Я громадянка/громадянин Болгарії. Чи потрібен мені дозвіл?

Ні, як громадяни ЄС ви прирівнюєтеся до австрійців.

Чи можу я купити квартиру для інвестицій без місця проживання в Австрії?

Громадянинові третьої країни зробити це у Відні складно, оскільки потрібно довести соціальний або народногосподарський інтерес.

Що буде в разі відмови?

Договір не набуває чинності, а внесена на довірче утримання ціна купівлі повертається.

Ми консультуємо німецькою, англійською, болгарською, турецькою, російською та українською мовами й супроводжуємо отримання дозволу, договір і довірче утримання коштів з KaufSicher. Перша консультація безкоштовна.

Записатися на першу консультацію office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Читайте також

Ця стаття містить загальний огляд австрійського права і не замінює консультації щодо вашої конкретної ситуації.