Главная › Право недвижимости и договоры купли-продажи

Может ли иностранец купить квартиру в Австрии? Что разрешено в Вене?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и управляющий в делах о несостоятельности в Вене · По состоянию на сентябрь 2026 года

Граждане ЕС и ЕЭЗ по общему правилу могут покупать недвижимость в Австрии так же, как австрийцы. Гражданам третьих стран в Вене требуется разрешение по § 1 Венского закона о приобретении земли иностранцами (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz), которое выдаёт магистрат (MA 35), если в приобретении имеется социальный или народнохозяйственный интерес (§ 4). Без вступившего в законную силу разрешения право собственности не регистрируется в поземельной книге (Grundbuch) (§ 5 Abs 1).

Коротко о главном

Граждане ЕС и ЕЭЗ по общему правилу могут покупать недвижимость в Австрии так же, как австрийцы.
Граждане третьих стран в Вене нуждаются в разрешении по § 1 Венского закона о приобретении земли иностранцами (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz), которое выдаёт магистрат (MA 35).
Без вступившего в силу разрешения право собственности не регистрируется в поземельной книге (§ 5 Abs 1).
Граждане Швейцарии (физические лица) по административной практике Вены приравнены и в разрешении не нуждаются; граждане Великобритании освобождены только при наличии вида на жительство «Artikel 50 EUV».
Австрийское ООО (GmbH), в котором преимущественно участвуют иностранцы, само считается иностранцем, поэтому создание GmbH не позволяет обойти обязанность получения разрешения.

Кому нужно разрешение?

Иностранцем согласно § 2 закона считается тот, кто не является гражданином Австрии. Исключение составляют, в частности, лица, которые могут ссылаться на основные свободы Соглашения о ЕЭЗ или на Директиву ЕС о свободе передвижения (§ 3 Z 2). Граждане Швейцарии (физические лица) согласно административной практике города Вены приравнены к ним и разрешения не требуют. Граждане Великобритании освобождены только при наличии вида на жительство «Artikel 50 EUV»; в остальных случаях после Brexit они считаются гражданами третьих стран.

Не требует разрешения и совместное приобретение супругами или зарегистрированными партнёрами, если один из них — гражданин Австрии (§ 3 Z 1). Тот, кому нужно подтвердить исключение, например перед судом поземельной книги (Grundbuchsgericht), может запросить справку об отсутствии необходимости в разрешении (Negativbestätigung).

В других федеральных землях действуют собственные законы об обороте земли (Grundverkehrsgesetze). Прежде всего в Тироле, Зальцбурге, Форарльберге и Каринтии существуют дополнительные ограничения для жилья для отдыха (Freizeitwohnsitze), которые могут касаться и граждан ЕС.

Порядок действий в Вене

Подписать договор купли-продажи под отлагательным условием получения разрешения
Внести цену покупки на хранение доверительному управляющему (Treuhänder)
Подать заявление в MA 35 с необходимыми документами
После вступления разрешения в силу: регистрация в поземельной книге и выплата продавцу

До получения разрешения договор находится в состоянии отложенной недействительности (schwebend unwirksam). Доверительное управление расчётами (Treuhandschaft) при этом защищает обе стороны: если в разрешении отказано, вы получаете свои деньги обратно.

Документы, расходы и сроки

Документ	Назначение
Засвидетельствованный договор купли-продажи, выписка из поземельной книги	Подтверждение сделки
Заграничный паспорт, вид на жительство (Aufenthaltstitel)	Гражданство, пребывание
Справка о регистрации по месту жительства (Meldezettel), договор аренды	Текущая жилищная ситуация
Сведения о будущем использовании и о другой собственности в Австрии	Подтверждение социального интереса

Разрешение в настоящее время стоит € 130 административного сбора (Verwaltungsabgabe) с каждого заявителя (при правах на квартиру — € 80), плюс федеральные пошлины (Bundesgebühren). Отдельного законодательно установленного срока рассмотрения нет; ведомство обязано принять решение не позднее чем через шесть месяцев (§ 73 AVG), при полном пакете документов, по опыту, это происходит быстрее. На практике хорошие шансы есть, если вы сами используете квартиру как основное место жительства и законно проживаете в Австрии, например с картой «Красно-бело-красная» (Rot-Weiß-Rot-Karte).

Покупка через GmbH?

Австрийское общество с ограниченной ответственностью (GmbH), в котором преимущественно участвуют иностранцы, само считается иностранцем (§ 2). Поэтому создание GmbH не позволяет обойти обязанность получения разрешения. Сделки в обход закона и ложные сведения об участии наказываются согласно § 6 штрафом до € 21.000.

Часто задаваемые вопросы

Я гражданка/гражданин Болгарии, нужно ли мне разрешение?

Нет, как граждане ЕС вы приравнены к австрийцам.

Могу ли я купить квартиру для инвестиций, не проживая в Австрии?

Для гражданина третьей страны в Вене это сложно, поскольку необходимо доказать социальный или народнохозяйственный интерес.

Что происходит в случае отказа?

Договор не вступает в силу, цена покупки, внесённая на доверительное хранение, переводится обратно.

Мы консультируем на немецком, английском, болгарском, турецком, русском и украинском языках и сопровождаем получение разрешения, договор и доверительное управление расчётами с KaufSicher. Первая консультация бесплатна.

Записаться на первую консультацию office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71