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Wohnung kaufen in Österreich als Ausländer: Was ist erlaubt?

Autorin: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien · Stand: September 2026

Bürgerinnen und Bürger der EU und des EWR dürfen in Österreich grundsätzlich wie Inländer Immobilien kaufen. Drittstaatsangehörige brauchen in Wien eine Genehmigung nach § 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, die das Magistrat (MA 35) erteilt, wenn am Erwerb ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht (§ 4). Ohne rechtskräftige Genehmigung wird das Eigentum nicht im Grundbuch eingetragen (§ 5 Abs 1).

Das Wichtigste in Kürze

EU- und EWR-Bürger dürfen in Österreich grundsätzlich wie Inländer Immobilien kaufen.
Drittstaatsangehörige brauchen in Wien eine Genehmigung nach § 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, die die MA 35 bei sozialem oder volkswirtschaftlichem Interesse erteilt (§ 4).
Ohne rechtskräftige Genehmigung wird das Eigentum nicht im Grundbuch eingetragen (§ 5 Abs 1); bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam.
Britische Staatsangehörige sind nur mit Aufenthaltstitel „Artikel 50 EUV“ ausgenommen, sonst gelten sie seit dem Brexit als Drittstaatsangehörige.
Eine österreichische GmbH, an der Ausländer überwiegend beteiligt sind, gilt selbst als Ausländer (§ 2) und umgeht die Genehmigungspflicht nicht.

Wer braucht eine Genehmigung?

Als Ausländer gilt nach § 2 des Gesetzes, wer nicht österreichischer Staatsbürger ist. Ausgenommen sind unter anderem Personen, die sich auf die Grundfreiheiten des EWR-Abkommens oder auf die EU-Freizügigkeitsrichtlinie berufen können (§ 3 Z 2). Schweizer Staatsangehörige (natürliche Personen) sind nach der Verwaltungspraxis der Stadt Wien gleichgestellt und benötigen keine Genehmigung. Britische Staatsangehörige sind nur ausgenommen, wenn sie einen Aufenthaltstitel „Artikel 50 EUV" besitzen; sonst gelten sie seit dem Brexit als Drittstaatsangehörige.

Genehmigungsfrei ist auch der gemeinsame Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Partner, wenn einer von beiden Österreicher ist (§ 3 Z 1). Wer die Ausnahme belegen muss, etwa gegenüber dem Grundbuchsgericht, kann eine Negativbestätigung beantragen.

In den anderen Bundesländern gelten eigene Grundverkehrsgesetze. Vor allem in Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Kärnten gibt es zusätzlich Beschränkungen für Freizeitwohnsitze, die auch EU-Bürger betreffen können.

Ablauf in Wien

Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Genehmigung unterschreiben
Kaufpreis beim Treuhänder hinterlegen
Antrag bei der MA 35 mit den nötigen Unterlagen
Nach Rechtskraft der Genehmigung: Grundbuchseintragung und Auszahlung an den Verkäufer

Bis zur Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam. Die Treuhandschaft schützt dabei beide Seiten: Wird die Genehmigung versagt, erhalten Sie Ihr Geld zurück.

Unterlagen, Kosten und Dauer

Unterlage	Zweck
Beglaubigter Kaufvertrag, Grundbuchsauszug	Nachweis des Geschäfts
Reisepass, Aufenthaltstitel	Staatsangehörigkeit, Aufenthalt
Meldezettel, Mietvertrag	derzeitige Wohnsituation
Angaben zur künftigen Nutzung und zu weiterem Eigentum in Österreich	Nachweis des sozialen Interesses

Die Genehmigung kostet derzeit € 130 Verwaltungsabgabe pro Antragsteller (bei Wohnungsrechten € 80), zuzüglich Bundesgebühren. Eine eigene gesetzliche Verfahrensdauer gibt es nicht; die Behörde muss spätestens binnen sechs Monaten entscheiden (§ 73 AVG), bei vollständigen Unterlagen geht es erfahrungsgemäß schneller. Gute Chancen bestehen in der Praxis, wenn Sie die Wohnung selbst als Hauptwohnsitz nutzen und rechtmäßig in Österreich leben, etwa mit einer Rot-Weiß-Rot-Karte.

Kauf über eine GmbH?

Eine österreichische GmbH, an der Ausländer überwiegend beteiligt sind, gilt selbst als Ausländer (§ 2). Die Gründung einer GmbH umgeht die Genehmigungspflicht daher nicht. Umgehungsgeschäfte und falsche Angaben zur Beteiligung sind nach § 6 mit bis zu € 21.000 strafbar.

Häufige Fragen

Ich bin Bulgarin/Bulgare, brauche ich eine Genehmigung?

Nein, als EU-Bürger sind Sie Österreichern gleichgestellt.

Kann ich ohne Wohnsitz in Österreich eine Anlegerwohnung kaufen?

Als Drittstaatsangehöriger ist das in Wien schwierig, weil ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse nachzuweisen ist.

Was passiert bei Ablehnung?

Der Vertrag wird nicht wirksam, der treuhändig hinterlegte Kaufpreis wird zurücküberwiesen.

Wir beraten Sie auf Deutsch, Englisch, Bulgarisch, Türkisch, Russisch und Ukrainisch und begleiten Genehmigung, Vertrag und Treuhand mit KaufSicher. Das Erstgespräch ist gratis.

Erstgespräch vereinbaren office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die österreichische Rechtslage und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.