Головна › Право нерухомості та договори купівлі-продажу

«Куплено як оглянуто»: які права я маю в Австрії, якщо після купівлі квартири виявилися недоліки?

Авторка: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокатка та керуюча у справах про неплатоспроможність (Masseverwalter) у Відні · Станом на вересень 2026 року

За австрійським правом продавець відповідає за недоліки квартири протягом трьох років з моменту передачі (§ 933 ABGB); вимоги треба заявити в суді не пізніше ніж через три місяці після спливу цього строку. Між приватними особами гарантійну відповідальність (Gewährleistung) можна обмежити застереженням «куплено як оглянуто» (gekauft wie besichtigt), але не щодо навмисно прихованих недоліків чи прямо гарантованих властивостей. Якщо ви як споживач купуєте в підприємця, виключення гарантійної відповідальності недійсне (§ 9 KSchG).

Коротко про головне

За австрійським правом продавець квартири відповідає за недоліки протягом трьох років з моменту передачі (§ 933 ABGB).
Вимоги щодо гарантійної відповідальності треба заявити в суді не пізніше ніж через три місяці після спливу цього строку.
Застереження «куплено як оглянуто» стосується лише недоліків, які можна було виявити під час належного огляду, і не діє щодо навмисно прихованих недоліків або прямо гарантованих властивостей.
Якщо споживач купує в підприємця, виключення гарантійної відповідальності недійсне (§ 9 KSchG).
Якщо недолік проявився протягом шести місяців після передачі, вважається, що він існував уже на момент передачі (§ 924 ABGB).

Гарантійна відповідальність: строки та вимоги

Гарантійна відповідальність означає: продавець незалежно від вини відповідає за те, щоб квартира на момент передачі мала погоджені й звичайно очікувані властивості (§ 922 ABGB). Якщо недолік проявився протягом шести місяців після передачі, вважається, що він існував уже на момент передачі (§ 924 ABGB).

Насамперед ви можете вимагати усунення недоліку (Verbesserung). Лише якщо воно неможливе, надто затратне, неприйнятне для вас або продавець відмовляється, можливе зменшення ціни (Preisminderung) або — у разі не лише незначних недоліків — розірвання договору (Aufhebung des Vertrags) (§ 932 ABGB).

Що насправді означає «куплено як оглянуто»

Ситуація	Чи дійсне виключення гарантійної відповідальності?
Приватна особа — приватній особі, помітний недолік	як правило, так
Приватна особа — приватній особі, прихований недолік	лише за чіткої домовленості, тлумачення в кожному випадку окремо
Недолік навмисно приховано	ні
Властивість прямо гарантовано	ні
Підприємець — споживачеві	ні (§ 9 KSchG)

Згідно із судовою практикою застереження «як оглянуто» стосується лише недоліків, які можна було виявити під час належного огляду (RIS-Justiz RS0018555). Воно не поширюється на приховані або навмисно замовчувані недоліки та на гарантовані властивості. Тому вологий підвал, який продавець щойно пофарбував, під це застереження не підпадає.

Купівля в забудовника

Якщо ви купуєте квартиру, яку ще тільки будують, зазвичай застосовується Закон про договори із забудовниками (Bauträgervertragsgesetz). Він діє, якщо до завершення будівництва ви сплачуєте понад € 150 за м² корисної площі (§ 1 Abs 1 BTVG). Для вашого захисту передбачено гарантійне утримання (Haftrücklass) у розмірі щонайменше 2 % ціни на три роки з моменту передачі, альтернативно — банківську гарантію або страхування (§ 4 Abs 4 BTVG). З цієї суми можуть бути задоволені вимоги щодо недоліків.

Як діяти в разі недоліків

Зберегти докази: фото, свідки, висновок експерта. Якщо існує ризик втрати доказів, наприклад перед ремонтом, можливе судове забезпечення доказів (Beweissicherung) (§§ 384 ff ZPO).
Письмово заявити претензію: з підтвердженням повідомити продавця про недолік і вимагати його усунення.
Стежити за строками: саме лише забезпечення доказів не зупиняє перебігу строку гарантійної відповідальності.

Окрім гарантійної відповідальності, можливі вимоги про відшкодування шкоди (Schadenersatz, § 933a ABGB), наприклад за наслідкову шкоду, а також оспорювання через помилку або обман (§§ 870 f ABGB). Для цих вимог діють власні, частково довші строки, і вони можуть існувати навіть за дійсного виключення гарантійної відповідальності.

Часті запитання

З якого моменту починається перебіг строку?

З фактичної передачі квартири, а не з моменту підписання.

Чи повинен я одразу повідомляти про недолік?

Між приватними особами законного обов'язку заявляти претензію немає, але швидке письмове повідомлення настійно рекомендується.

Чи діє строк і при купівлі вторинної квартири?

Так. Між приватними особами його можна скоротити договором, щодо споживачів — лише обмежено.

Ми розглянемо ваш випадок на безкоштовній першій консультації. З KaufSicher ми врегульовуємо гарантійну відповідальність і гарантовані властивості вже в договорі купівлі-продажу.

Записатися на першу консультацію office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Читайте також

Ця стаття містить загальний огляд австрійського права і не замінює консультації щодо вашої конкретної ситуації.