Головна › Право нерухомості та договори купівлі-продажу

Скільки коштує купівля квартири у Відні понад ціну? Додаткові витрати 2026 року за австрійським правом

Авторка: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокатка та керуюча у справах про неплатоспроможність (Masseverwalter) у Відні · Станом на вересень 2026 року

За австрійським правом при купівлі квартири у Відні слід розраховувати на додаткові витрати (Kaufnebenkosten) у розмірі близько 9–11 % від ціни купівлі, якщо залучено маклера й береться кредит. Фіксованими є податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) у розмірі 3,5 % (§ 7 GrEStG) та реєстраційний збір (Eintragungsgebühr) за внесення до земельної книги (Grundbuch) у розмірі 1,1 % (TP 9 lit b Z 1 GGG); до цього додаються 1,2 % за реєстрацію права застави (Pfandrecht), комісія маклера (Maklerprovision) у розмірі не більше 3 % плюс 20 % ПДВ, а також складання договору, довірче утримання коштів (Treuhandschaft) і засвідчення підписів (Beglaubigungen).

Коротко про головне

При купівлі квартири у Відні за участю маклера та з іпотечним кредитом додаткові витрати зазвичай становлять близько 9–11 % від ціни купівлі.
Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) в Австрії становить 3,5 % від ціни купівлі, але не менше ніж від розрахункової вартості нерухомості (§ 7 GrEStG).
Реєстраційний збір за внесення права власності до земельної книги становить 1,1 %; тимчасове звільнення за § 25a GGG діяло лише для заяв, поданих до 30 червня 2026 року, і не було продовжене.
Реєстрація права застави в земельній книзі коштує 1,2 % від зареєстрованої суми.
Маклер може вимагати від кожної сторони купівлі не більше 3 % ціни плюс 20 % ПДВ; принцип «платить замовник» (Bestellerprinzip) діє лише для оренди, а не для купівлі.

Окремі статті витрат

Податок на придбання нерухомості (3,5 %): Він розраховується від ціни купівлі, але щонайменше від розрахункової вартості нерухомості (Grundstückswert). Зазвичай його обчислює та сплачує особа, яка складає договір (Vertragserrichter).

Реєстраційний збір (1,1 %): Його стягує суд за внесення вашого права власності до земельної книги. Тимчасове звільнення від збору для купівлі основного місця проживання за житловим пакетом 2024 року (Wohnbaupaket 2024, § 25a GGG) діяло лише для заяв про реєстрацію, які надійшли до суду земельної книги (Grundbuchsgericht) до 30 червня 2026 року; воно закінчилося і не було продовжене. Для купівель, реєстрацію яких подають зараз, збір знову сплачується в повному обсязі.

Реєстрація права застави (1,2 %): Якщо ви фінансуєте купівлю кредитом, банк реєструє право застави. Базою для розрахунку є зареєстрована сума; для іпотеки з максимальною сумою (Höchstbetragshypothek) це зазвичай 120–130 % від суми кредиту.

Комісія маклера: Згідно з Положенням про маклерів з нерухомості (Immobilienmakler-Verordnung) маклер при купівлі може вимагати від кожної сторони не більше 3 % ціни купівлі плюс 20 % ПДВ (за ціни понад € 48 448,51). Принцип «платить замовник» (Bestellerprinzip) діє лише для орендованих квартир, а не для купівлі.

Складання договору та довірче утримання коштів: Адвокати й нотаріуси часто беруть за це 1–2 % від ціни купівлі плюс ПДВ і витрати, а за пропозиціями з фіксованою ціною — фіксовану суму.

Засвідчення підписів: Ваш підпис на договорі купівлі-продажу та кредитних документах має бути засвідчений; зазвичай це кілька сотень євро.

Приклад розрахунку: квартира за € 400 000

Припущення: купівля через маклера, кредит € 300 000, право застави з максимальною сумою € 360 000, складання договору — для прикладу 1,5 % плюс ПДВ.

Стаття витрат	Сума
Податок на придбання нерухомості 3,5 %	€ 14 000
Реєстраційний збір за право власності 1,1 %	€ 4 400
Реєстраційний збір за право застави 1,2 % від € 360 000	€ 4 320
Комісія маклера 3 % + 20 % ПДВ	€ 14 400
Складання договору та довірче утримання (приклад)	€ 7 200
Засвідчення підписів, витяги із земельної книги (прибл.)	€ 500
Разом	прибл. € 44 820 (11,2 %)

Без маклера і без кредиту додаткові витрати в тому самому прикладі знижуються приблизно до € 26 100, тобто близько 6,5 %.

На чому можна заощадити

Податки та судові збори встановлені законом. Предметом переговорів є насамперед витрати на складання договору та довірче утримання коштів, а в окремих випадках — комісія маклера. Також зверніть увагу, щоб включені в ціну купівлі меблі та обладнання були зазначені окремо й оцінені реалістично: на рухоме майно податок на придбання нерухомості не нараховується.

Часті запитання

Чи діє у 2026 році звільнення від реєстраційного збору?

Ні. Звільнення за § 25a GGG діяло лише для заяв, які надійшли до суду земельної книги до 30 червня 2026 року, і не було продовжене. Хто ним скористався, має зберігати там основне місце проживання протягом п'яти років, інакше збір стягнуть додатково.

Хто сплачує податок на придбання нерухомості?

За законом покупець і продавець відповідають за нього солідарно; за договором його майже завжди бере на себе покупець.

Коли потрібно сплатити додаткові витрати?

Податок і збори сплачуються в межах довірчого розрахунку (Treuhandabwicklung), комісія маклера — зазвичай після укладення договору.

З KaufSicher ви отримуєте договір купівлі-продажу, довірче утримання коштів і реєстрацію в земельній книзі за фіксованою ціною. Запишіться на безкоштовну першу консультацію: ми разом розрахуємо ваші додаткові витрати на купівлю.

Записатися на першу консультацію office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Читайте також

Ця стаття містить загальний огляд австрійського права і не замінює консультації щодо вашої конкретної ситуації.