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„Gekauft wie besichtigt": Welche Rechte habe ich bei Mängeln nach dem Wohnungskauf?

Autorin: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien · Stand: September 2026

Für Mängel einer Wohnung haftet der Verkäufer drei Jahre ab Übergabe (§ 933 ABGB); die Ansprüche müssen spätestens drei Monate nach Ablauf dieser Frist gerichtlich geltend gemacht werden. Zwischen Privaten kann die Gewährleistung mit „gekauft wie besichtigt" eingeschränkt werden, nicht aber für arglistig verschwiegene Mängel oder ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften. Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, ist ein Ausschluss unwirksam (§ 9 KSchG).

Das Wichtigste in Kürze

Für Mängel einer Wohnung haftet der Verkäufer drei Jahre ab Übergabe (§ 933 ABGB); die Ansprüche müssen spätestens drei Monate danach gerichtlich geltend gemacht werden.
Die Klausel „gekauft wie besichtigt“ gilt nur für Mängel, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar waren, nicht für arglistig verschwiegene Mängel oder zugesicherte Eigenschaften.
Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam (§ 9 KSchG).
Tritt ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe hervor, wird vermutet, dass er schon bei Übergabe bestand (§ 924 ABGB).
Vorrangig ist Verbesserung zu verlangen; Preisminderung oder Vertragsaufhebung kommen erst danach in Betracht (§ 932 ABGB).

Gewährleistung: Fristen und Ansprüche

Gewährleistung bedeutet: Der Verkäufer haftet dafür, dass die Wohnung bei Übergabe die vereinbarten und gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat (§ 922 ABGB), unabhängig von einem Verschulden. Tritt ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe hervor, wird vermutet, dass er schon bei Übergabe bestand (§ 924 ABGB).

Vorrangig können Sie Verbesserung verlangen. Erst wenn diese unmöglich, zu aufwendig oder unzumutbar ist oder verweigert wird, kommen Preisminderung oder, bei nicht bloß geringfügigen Mängeln, die Aufhebung des Vertrags in Betracht (§ 932 ABGB).

Was „gekauft wie besichtigt" wirklich bedeutet

Situation	Gewährleistungsausschluss wirksam?
Privat an Privat, erkennbarer Mangel	in der Regel ja
Privat an Privat, verborgener Mangel	nur bei klarer Vereinbarung, Auslegung im Einzelfall
Mangel arglistig verschwiegen	nein
Eigenschaft ausdrücklich zugesichert	nein
Unternehmer an Verbraucher	nein (§ 9 KSchG)

Nach der Rechtsprechung bezieht sich die Klausel „wie besichtigt" nur auf Mängel, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar waren (RIS-Justiz RS0018555). Sie gilt nicht für verborgene oder arglistig verschwiegene Mängel und nicht für zugesicherte Eigenschaften. Ein feuchter Keller, den der Verkäufer frisch überstrichen hat, fällt daher nicht darunter.

Kauf vom Bauträger

Kaufen Sie eine Wohnung, die erst errichtet wird, gilt meist das Bauträgervertragsgesetz. Es greift, wenn Sie vor Fertigstellung mehr als € 150 pro m² Nutzfläche zahlen (§ 1 Abs 1 BTVG). Zu Ihrem Schutz ist ein Haftrücklass von mindestens 2 % des Preises für drei Jahre ab Übergabe vorgesehen, alternativ eine Bankgarantie oder Versicherung (§ 4 Abs 4 BTVG). Aus diesem Betrag können Mängelansprüche befriedigt werden.

So gehen Sie bei Mängeln vor

Beweise sichern: Fotos, Zeugen, Gutachten eines Sachverständigen. Droht der Beweis verloren zu gehen, etwa vor einer Sanierung, ist eine gerichtliche Beweissicherung möglich (§§ 384 ff ZPO).
Schriftlich rügen: Den Verkäufer nachweislich über den Mangel informieren und Verbesserung verlangen.
Fristen im Blick behalten: Die Beweissicherung allein hält die Gewährleistungsfrist nicht auf.

Neben der Gewährleistung können Schadenersatz (§ 933a ABGB), etwa für Folgeschäden, sowie eine Anfechtung wegen Irrtums oder List (§§ 870 f ABGB) in Frage kommen. Für diese Ansprüche gelten eigene, teils längere Fristen und sie können auch bei einem wirksamen Gewährleistungsausschluss bestehen.

Häufige Fragen

Ab wann läuft die Frist?

Ab der tatsächlichen Übergabe der Wohnung, nicht ab Unterschrift.

Muss ich den Mangel sofort melden?

Zwischen Privaten besteht keine gesetzliche Rügepflicht, eine rasche schriftliche Mitteilung ist aber dringend zu empfehlen.

Gilt die Frist auch beim Kauf einer gebrauchten Wohnung?

Ja. Zwischen Privaten kann sie vertraglich verkürzt werden, gegenüber Verbrauchern nur eingeschränkt.

Wir prüfen Ihren Fall im kostenlosen Erstgespräch. Mit KaufSicher klären wir Gewährleistung und Zusicherungen schon im Kaufvertrag.

Erstgespräch vereinbaren office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die österreichische Rechtslage und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.