Ana sayfa › Gayrimenkul hukuku ve satış sözleşmeleri

Avusturya'da “görüldüğü gibi satın alındı” kaydıyla aldığım dairede ayıp çıkarsa hangi haklarım var?

Yazar: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana'da avukat ve iflas idarecisi (Masseverwalter) · Eylül 2026 itibarıyla

Avusturya hukukuna göre satıcı, bir dairenin ayıplarından teslimden itibaren üç yıl sorumludur (§ 933 ABGB); talepler en geç bu sürenin bitiminden sonraki üç ay içinde mahkemede ileri sürülmelidir. Özel kişiler arasında ayıba karşı tekeffül (Gewährleistung) “görüldüğü gibi satın alındı” (gekauft wie besichtigt) kaydıyla sınırlandırılabilir; ancak hileyle saklanan ayıplar veya açıkça güvence verilen özellikler için bu mümkün değildir. Tüketici olarak bir girişimciden satın alıyorsanız, tekeffülün kaldırılması geçersizdir (§ 9 KSchG).

Kısaca en önemlileri

Avusturya'da satıcı, bir dairenin ayıplarından teslimden itibaren üç yıl sorumludur (§ 933 ABGB).
“Görüldüğü gibi satın alındı” kaydı yalnızca usulüne uygun bir incelemede fark edilebilecek ayıpları kapsar; gizli veya hileyle saklanan ayıplar ile güvence verilen özellikler için geçerli değildir.
Tüketici olarak bir girişimciden satın alıyorsanız, tekeffül sorumluluğunun kaldırılması geçersizdir (§ 9 KSchG).
Teslimden sonraki altı ay içinde ortaya çıkan bir ayıbın teslim anında mevcut olduğu varsayılır (§ 924 ABGB).
Tek başına delil tespiti, tekeffül süresini durdurmaz.

Ayıba karşı tekeffül: süreler ve talepler

Ayıba karşı tekeffül şu anlama gelir: Satıcı, kusurundan bağımsız olarak, dairenin teslim anında kararlaştırılan ve olağan olarak beklenen özelliklere sahip olmasından sorumludur (§ 922 ABGB). Bir ayıp teslimden sonraki altı ay içinde ortaya çıkarsa, bu ayıbın teslim anında zaten mevcut olduğu varsayılır (§ 924 ABGB).

Öncelikle giderim (Verbesserung) talep edebilirsiniz. Ancak giderim imkânsız, aşırı masraflı veya katlanılamaz ise ya da reddedilirse, bedel indirimi (Preisminderung) veya önemsiz olmayan ayıplarda sözleşmenin ortadan kaldırılması (Aufhebung des Vertrags) gündeme gelir (§ 932 ABGB).

“Görüldüğü gibi satın alındı” gerçekte ne anlama gelir?

Durum	Tekeffülün kaldırılması geçerli mi?
Özel kişiden özel kişiye, fark edilebilir ayıp	kural olarak evet
Özel kişiden özel kişiye, gizli ayıp	yalnızca açık bir anlaşma varsa, somut olaya göre yorum
Ayıp hileyle saklanmış	hayır
Özellik açıkça güvence altına alınmış	hayır
Girişimciden tüketiciye	hayır (§ 9 KSchG)

İçtihada göre “görüldüğü gibi” kaydı yalnızca usulüne uygun bir incelemede fark edilebilecek ayıpları kapsar (RIS-Justiz RS0018555). Gizli veya hileyle saklanan ayıplar ile güvence verilen özellikler için geçerli değildir. Bu nedenle satıcının yeni boyadığı nemli bir bodrum bu kaydın kapsamına girmez.

Müteahhitten alım

Henüz inşa edilmekte olan bir daire satın alıyorsanız, genellikle Müteahhit Sözleşmeleri Kanunu (Bauträgervertragsgesetz, BTVG) uygulanır. Kanun, tamamlanmadan önce faydalı alanın metrekaresi başına € 150'den fazla ödeme yapmanız hâlinde devreye girer (§ 1 Abs 1 BTVG). Sizi korumak için, teslimden itibaren üç yıl boyunca bedelin en az %2'si oranında bir teminat kesintisi (Haftrücklass), alternatif olarak bir banka teminatı veya sigorta öngörülmüştür (§ 4 Abs 4 BTVG). Ayıptan doğan talepler bu tutardan karşılanabilir.

Ayıp durumunda nasıl hareket etmelisiniz?

Delilleri güvence altına alın: Fotoğraflar, tanıklar, bilirkişi raporu. Delilin kaybolma tehlikesi varsa, örneğin bir tadilattan önce, mahkeme yoluyla delil tespiti (Beweissicherung) mümkündür (§§ 384 vd. ZPO).
Yazılı ihbarda bulunun: Satıcıyı ayıp hakkında ispatlanabilir şekilde bilgilendirin ve giderim talep edin.
Süreleri takip edin: Tek başına delil tespiti tekeffül süresini durdurmaz.

Ayıba karşı tekeffülün yanı sıra, örneğin dolaylı zararlar için tazminat (Schadenersatz, § 933a ABGB) ile yanılma veya hile nedeniyle iptal (§§ 870 f ABGB) de söz konusu olabilir. Bu talepler için kendine özgü, kısmen daha uzun süreler geçerlidir ve geçerli bir tekeffül kaldırma kaydı olsa bile mevcut olabilirler.

Sık sorulan sorular

Süre ne zaman başlar?

İmzadan değil, dairenin fiilen teslim edildiği andan itibaren.

Ayıbı hemen bildirmem gerekir mi?

Özel kişiler arasında kanuni bir ihbar yükümlülüğü yoktur; ancak hızlı ve yazılı bir bildirim şiddetle tavsiye edilir.

Bu süre ikinci el daire alımında da geçerli mi?

Evet. Özel kişiler arasında sözleşmeyle kısaltılabilir, tüketicilere karşı ise yalnızca sınırlı ölçüde.

Durumunuzu ücretsiz ilk görüşmede inceliyoruz. KaufSicher ile tekeffül ve güvenceleri daha satış sözleşmesinde netleştiriyoruz.

İlk görüşme için randevu alın office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Devamını okuyun

Bu makale Avusturya hukukuna genel bir bakış sunar ve somut durumunuza ilişkin hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.