Avusturya’da Airbnb:
2026’da kısa süreli kiralama için hangi kurallar geçerli?
Gayrimenkul hukukunda yardımcı pilotunuz
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Viyana’da avukat · 16 yıllık hukuk pratiği · Gayrimenkul ve satış sözleşmeleri
Dümen sizde, kararları siz verirsiniz. Biz kokpitte yanınızda oturuyoruz, rotayı ve göstergeleri biliyoruz – türbülans başladığında kontrolü biz alıyoruz.
Avusturya’da bir daireyi Airbnb veya Booking üzerinden kiralamak isteyen kişi üç hukuki seviyeyi kontrol etmelidir: imar mevzuatı, kat mülkiyeti hukuku ve vergi/ticaret hukuku. Viyana’da kurallar 2024’ten bu yana belirgin şekilde sertleşti.
Viyana İmar Yönetmeliği: 90 gün ve konut bölgeleri
1 Temmuz 2024’ten itibaren Viyana’da şunlar geçerlidir:
- Konut bölgelerinde turistlere kısa süreli kiralama kural olarak yasaktır.
- Konut bölgeleri dışında izinsiz olarak takvim yılı başına 90 güne kadar serbesttir.
- Bunun ötesinde yapı denetim makamından (MA 37) istisna izni gerekir; başvuruların yalnızca bir kısmı onaylanır.
- Bir platformda yalnızca ilan vermek bile ihlal sayılabilir; cezalar 50.000 €’ya kadar çıkabilir.
Diğer eyaletlerin kendine özgü, bazen aynı derecede katı kuralları vardır. Her zaman dairenin bulunduğu yerin hukukunu kontrol edin.
Kat mülkiyeti: diğer maliklerin onayı olmadan olmaz
Avusturya Yüksek Mahkemesi’nin (OGH) yerleşik içtihadına göre kat mülkiyetindeki bir dairenin turistlere kısa süreli kiralanması bir kullanım amacı değişikliğidir. Bunun için diğer tüm maliklerin onayı veya mahkeme izni gerekir. Onay yoksa her malik men davası açabilir.
Tersine: kısa süreli kiralama kat mülkiyeti sözleşmesinde zaten kararlaştırılmışsa, malikler buna bağlı kalır – imar yönetmeliğindeki sıkılaştırmalardan sonra bile (OGH 5 Ob 172/25t, 12 Mart 2026).
Kiracıysanız: alt kiralama genellikle yasak
Kiracı olarak, ev sahibinin açık onayı olmadan Airbnb üzerinden alt kiralama yapmanız genellikle yasaktır. İzinsiz alt kiralama bir fesih sebebi olabilir.
Konaklama vergisi, vergiler ve ticari izin
- Viyana konaklama vergisi (Ortstaxe): 1 Temmuz 2026’dan beri %5 (önceden %3,2); Temmuz 2027’den itibaren %8 açıklandı.
- Kira gelirleri üzerinden gelir vergisi, belirli ciro eşiklerinin üzerinde ayrıca KDV.
- Konaklama sırasında temizlik veya kahvaltı gibi ek hizmetler sunulursa ticari izin gerekebilir.
- AB Tüzüğü 2024/1028, 20 Mayıs 2026’dan beri platformlar ile makamlar arasındaki veri paylaşımını düzenler; Viyana kendi kayıt sistemini planlıyor.
Airbnb için daire satın alırken
Satın alma teklifini imzalamadan önce kontrol edin: Daire bir konut bölgesinde mi? Kat mülkiyeti sözleşmesi kısa süreli kiralamaya izin veriyor mu? Binada kararlar veya davalar var mı? Bu noktalar teklifte şart olarak yer almalıdır.
Sık sorulan sorular
Viyana’daki dairemi Airbnb’de kiralayabilir miyim?
Konut bölgeleri dışında yılda 90 güne kadar izinsiz, konut bölgelerinde kural olarak hayır. Kat mülkiyetinde ayrıca diğer tüm maliklerin onayı gerekir.
İzinsiz kiralarsam ne olur?
50.000 €’ya kadar idari para cezası, maliklerin men davaları ve – kiracıysanız – kira sözleşmesinin feshi.
Viyana’da konaklama vergisi ne kadar?
1 Temmuz 2026’dan beri konaklama bedelinin %5’i; Temmuz 2027’den itibaren %8 açıklandı.
Airbnb için ticari izin gerekir mi?
Salt kiralamada genellikle hayır. Otel benzeri ek hizmetler sunulursa gerekebilir.
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana’da avukat ve iflas idarecisi. Ekim 2026 itibarıyla. Genel bilgidir – somut olay için hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Kısa süreli kiralama için daire mi alıyorsunuz?
İmzalamadan önce imar durumunu, kat mülkiyeti sözleşmesini ve yönetmeliği kontrol ediyoruz.
KaufSicher’i inceleyinTalep gönderin+43 1 34 601 71