Airbnb в Австрії:
що діє для короткострокової оренди у 2026 році?
Ваш другий пілот у праві нерухомості
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокатка у Відні · 16 років юридичної практики · Нерухомість і договори купівлі-продажу
Ви тримаєте штурвал і ухвалюєте рішення. Ми сидимо поруч у кабіні, знаємо маршрут і прилади – а коли починається турбулентність, беремо керування на себе.
Хто хоче здавати квартиру через Airbnb або Booking в Австрії, має перевірити три правові рівні: будівельні норми, право власності на квартиру та податкове/промислове право. У Відні правила з 2024 року значно суворіші.
Будівельний кодекс Відня: 90 днів і житлові зони
З 1 липня 2024 року у Відні діє:
- У житлових зонах короткострокова здача туристам в принципі недопустима.
- Поза житловими зонами вона дозволена без дозволу до 90 днів на календарний рік.
- Понад це потрібен винятковий дозвіл будівельної поліції (MA 37), який отримують не всі заявники.
- Навіть саме розміщення пропозиції на платформі може вважатися порушенням; штрафи – до 50 000 €.
Інші федеральні землі мають власні, часом так само суворі правила. Завжди перевіряйте право за місцем розташування квартири.
Кондомініум: без згоди співвласників не можна
За усталеною практикою Верховного суду Австрії (OGH) короткострокова туристична здача квартири в кондомініумі – це зміна призначення. Для неї потрібна згода всіх інших власників або дозвіл суду. Без неї будь-який співвласник може подати позов про припинення.
І навпаки: якщо короткострокову оренду вже передбачено договором про власність на квартири, співвласники залишаються ним зв’язані – навіть після посилення будівельного кодексу (OGH 5 Ob 172/25t від 12 березня 2026 р.).
Орендована квартира: суборенда зазвичай заборонена
Як орендар ви, як правило, не можете здавати квартиру через Airbnb без явної згоди орендодавця. Несанкціонована суборенда може бути підставою для розірвання договору.
Туристичний збір, податки та промислове право
- Туристичний збір (Ortstaxe) у Відні: 5 % з 1 липня 2026 р. (раніше 3,2 %); з липня 2027 р. оголошено 8 %.
- Податок на доходи від оренди, а понад певні обороти – ПДВ.
- За додаткових послуг (прибирання під час проживання, сніданок) може знадобитися промисловий дозвіл.
- Регламент ЄС 2024/1028 з 20 травня 2026 р. регулює обмін даними між платформами та органами; Відень планує власну реєстрацію.
Купівля квартири під Airbnb
Перевірте до підписання пропозиції про купівлю: чи розташована квартира в житловій зоні? Чи дозволяє договір про власність короткострокову оренду? Чи є рішення або спори в будинку? Ці пункти варто закріпити в пропозиції як умову.
Поширені запитання
Чи можна здавати квартиру у Відні через Airbnb?
Поза житловими зонами до 90 днів на рік без дозволу, у житлових зонах в принципі ні. У кондомініумі також потрібна згода всіх інших власників.
Що загрожує за здачу без дозволу?
Штрафи до 50 000 €, позови співвласників про припинення і – для орендаря – розірвання договору.
Який туристичний збір у Відні?
З 1 липня 2026 р. – 5 % від вартості проживання; з липня 2027 р. оголошено 8 %.
Чи потрібен промисловий дозвіл для Airbnb?
Для простої здачі зазвичай ні. За готельних додаткових послуг може знадобитися.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлінг, адвокатка та арбітражна керуюча у Відні. Станом на жовтень 2026 р. Загальна інформація – не є юридичною консультацією у конкретній справі.
Купуєте квартиру для короткострокової оренди?
Ми перевіримо зонування, договір про власність і будівельні норми до підписання.
Детальніше про KaufSicherНадіслати запит+43 1 34 601 71