出版物 · 房地产法 · 2026年10月奥地利Airbnb：
奥地利Airbnb：
2026年短租适用哪些规定？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
在奥地利通过Airbnb或Booking出租房屋，需要核查三个法律层面：建筑法规、住宅所有权法以及税法/营业法。自2024年起，维也纳的规定明显收紧。
简而言之： 在维也纳，住宅区内原则上禁止面向游客的短租；住宅区以外未经许可每年最多90天。若为住宅所有权公寓，还需获得其他所有业主的同意。违规最高可被罚款5万欧元。
维也纳建筑条例：90天与住宅区
自2024年7月1日起，维也纳规定：
- 住宅区（Wohnzone）内原则上不得向游客短期出租。
- 住宅区以外未经许可每个日历年最多可出租90天。
- 超出部分须向建筑管理局（MA 37）申请例外许可，且只有部分申请获批。
- 仅在平台上发布房源即可能被视为违规；罚款最高5万欧元。
其他联邦州有各自同样严格的规定。务必核查房产所在地的法律。
住宅所有权：必须获得其他业主同意
根据奥地利最高法院（OGH）的一贯判例，将住宅所有权公寓短期出租给游客属于用途变更，须经全体其他业主同意或法院批准。否则任何业主均可提起停止侵害之诉。
反之，若住宅所有权合同中已约定允许短租，即使建筑条例收紧，其他业主仍受其约束（OGH 5 Ob 172/25t，2026年3月12日）。
租住的房屋：转租通常被禁止
作为租户，未经房东明确同意，一般不得通过Airbnb转租。擅自转租可能构成解约理由。
住宿税、税收与营业许可
- 维也纳住宿税（Ortstaxe）：自2026年7月1日起为5%（此前为3.2%）；已宣布自2027年7月起为8%。
- 租金收入需缴纳所得税，超过一定营业额还需缴纳增值税。
- 若在住宿期间提供保洁或早餐等附加服务，可能需要营业许可。
- 欧盟法规2024/1028自2026年5月20日起规范平台与政府之间的数据交换；维也纳计划推出自己的登记制度。
为Airbnb购买公寓时
在签署购房要约之前请核查：该公寓是否位于住宅区？住宅所有权合同是否允许短租？楼内是否有相关决议或诉讼？这些事项应作为条件写入要约。
常见问题
我可以在维也纳通过Airbnb出租我的公寓吗？
住宅区以外每年最多90天无需许可；住宅区内原则上不可以。住宅所有权公寓还需其他所有业主同意。
未经许可出租会怎样？
最高5万欧元的行政罚款、其他业主的停止侵害之诉，以及（如为租户）被解除租约。
维也纳的住宿税是多少？
自2026年7月1日起为住宿费的5%；已宣布自2027年7月起为8%。
做Airbnb需要营业许可吗？
单纯出租通常不需要；若提供类似酒店的附加服务，则可能需要。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。