Airbnb in Österreich:
Was gilt 2026 für die Kurzzeitvermietung?
Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge
Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.
Wer eine Wohnung über Airbnb oder Booking vermieten will, muss in Österreich drei Rechtsebenen prüfen: Bauordnung, Wohnungseigentumsrecht und Steuer- bzw. Gewerberecht. In Wien sind die Regeln seit 2024 deutlich strenger.
Wiener Bauordnung: 90 Tage und Wohnzonen
Seit 1. Juli 2024 gilt in Wien:
- In Wohnzonen ist die kurzfristige Vermietung an Touristen grundsätzlich unzulässig.
- Außerhalb von Wohnzonen ist sie ohne Bewilligung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr erlaubt.
- Darüber hinaus braucht es eine Ausnahmebewilligung der Baupolizei (MA 37) – die nur ein Teil der Anträge erhält.
- Bereits das Anbieten auf einer Plattform kann als Verstoß gewertet werden; die Strafen reichen bis zu € 50.000.
Andere Bundesländer haben eigene, teils ebenso strenge Regeln (etwa Salzburg, Tirol, Vorarlberg). Prüfen Sie immer die Rechtslage am Ort der Wohnung.
Eigentumswohnung: Ohne Zustimmung der Miteigentümer geht es nicht
Nach ständiger Rechtsprechung des OGH ist die touristische Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung eine Widmungsänderung. Dafür braucht es die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer – oder eine Genehmigung durch das Gericht. Fehlt sie, kann jeder Miteigentümer auf Unterlassung klagen.
Umgekehrt gilt: Wurde die Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentumsvertrag bereits vereinbart, bleiben die Miteigentümer daran gebunden – auch nach den Verschärfungen der Bauordnung (OGH 5 Ob 172/25t vom 12. März 2026).
Mietwohnung: Untervermietung meist verboten
Als Mieter dürfen Sie ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters in der Regel nicht über Airbnb untervermieten. Eine unerlaubte Untervermietung kann ein Kündigungsgrund sein.
Ortstaxe, Steuern und Gewerbe
- Ortstaxe Wien: seit 1. Juli 2026 5 % (zuvor 3,2 %); ab Juli 2027 sind 8 % angekündigt.
- Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen, ab bestimmten Umsätzen auch Umsatzsteuer.
- Werden zusätzliche Leistungen wie Reinigung während des Aufenthalts oder Frühstück angeboten, kann eine Gewerbeberechtigung nötig sein.
- Eine EU-Verordnung (2024/1028) regelt seit 20. Mai 2026 den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden; Wien plant eine eigene Registrierungspflicht.
Beim Kauf einer Wohnung für Airbnb
Wer eine Wohnung kaufen will, um sie kurzfristig zu vermieten, sollte vor dem Kaufanbot prüfen: Liegt die Wohnung in einer Wohnzone? Erlaubt der Wohnungseigentumsvertrag die Kurzzeitvermietung? Gibt es bereits Beschlüsse oder Verfahren im Haus? Diese Punkte sollten im Kaufanbot als Bedingung festgehalten werden.
Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung in Wien auf Airbnb vermieten?
Außerhalb von Wohnzonen bis zu 90 Tage im Jahr ohne Bewilligung, in Wohnzonen grundsätzlich nicht. In einer Eigentumswohnung brauchen Sie zusätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis vermiete?
Es drohen Verwaltungsstrafen bis zu € 50.000, Unterlassungsklagen der Miteigentümer und – als Mieter – die Kündigung.
Wie hoch ist die Ortstaxe in Wien?
Seit 1. Juli 2026 beträgt sie 5 % des Nächtigungsentgelts; ab Juli 2027 sind 8 % angekündigt.
Brauche ich für Airbnb eine Gewerbeberechtigung?
Bei reiner Vermietung meist nicht. Werden hotelähnliche Zusatzleistungen angeboten, kann eine Gewerbeberechtigung erforderlich sein.
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wohnung für Kurzzeitvermietung kaufen?
Wir prüfen Widmung, Wohnungseigentumsvertrag und Bauordnung, bevor Sie unterschreiben.
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