Airbnb в Австрия:
какви са правилата за краткосрочно отдаване под наем през 2026 г.?
Вашият втори пилот в правото на недвижимите имоти
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат във Виена · 16 години юридическа практика · Недвижими имоти и договори за покупко-продажба
Вие държите щурвала и вземате решенията. Ние седим до вас в пилотската кабина, познаваме маршрута и уредите – а когато стане бурно, поемаме управлението.
Който иска да отдава жилище през Airbnb или Booking в Австрия, трябва да провери три правни нива: строителния правилник, правото на етажната собственост и данъчното/търговското право. Във Виена правилата са значително по-строги от 2024 г.
Строителен правилник на Виена: 90 дни и жилищни зони
От 1 юли 2024 г. във Виена важи:
- В жилищните зони краткосрочното отдаване на туристи по принцип не е допустимо.
- Извън жилищните зони то е разрешено без разрешение до 90 дни в календарната година.
- Над това е нужно изключително разрешение от строителната полиция (MA 37), което се дава само на част от кандидатите.
- Дори самото предлагане в платформа може да се счита за нарушение; глобите са до 50 000 €.
Другите провинции имат свои, понякога също толкова строги правила. Винаги проверявайте правото по местонахождение на имота.
Етажна собственост: не без съгласието на съсобствениците
Според постоянната практика на Върховния съд (OGH) туристическото краткосрочно отдаване на жилище в етажна собственост е промяна на предназначението. За него е нужно съгласието на всички останали собственици или разрешение от съда. Без него всеки съсобственик може да предяви иск за преустановяване.
Обратно: ако краткосрочното отдаване вече е уговорено в договора за етажна собственост, съсобствениците остават обвързани – и след затягането на строителния правилник (OGH 5 Ob 172/25t от 12 март 2026 г.).
Наемно жилище: преотдаването обикновено е забранено
Като наемател по принцип нямате право да преотдавате чрез Airbnb без изричното съгласие на наемодателя. Неразрешеното преотдаване може да бъде основание за прекратяване на договора.
Туристическа такса, данъци и търговско право
- Туристическа такса (Ortstaxe) във Виена: 5 % от 1 юли 2026 г. (преди 3,2 %); от юли 2027 г. са обявени 8 %.
- Данък върху доходите от наема, а над определени обороти и ДДС.
- При допълнителни услуги като почистване по време на престоя или закуска може да е нужно търговско разрешение.
- Регламент на ЕС (2024/1028) урежда от 20 май 2026 г. обмена на данни между платформи и власти; Виена планира собствена регистрация.
Ако купувате жилище за Airbnb
Проверете преди подписването на офертата за покупка: Намира ли се жилището в жилищна зона? Позволява ли договорът за етажна собственост краткосрочно отдаване? Има ли решения или дела в сградата? Тези въпроси трябва да бъдат записани като условие в офертата.
Често задавани въпроси
Мога ли да отдавам жилището си във Виена в Airbnb?
Извън жилищните зони до 90 дни годишно без разрешение, в жилищните зони по принцип не. В етажна собственост е нужно и съгласието на всички останали собственици.
Какво се случва, ако отдавам без разрешение?
Глоби до 50 000 €, искове за преустановяване от съсобствениците и – като наемател – прекратяване на договора.
Колко е туристическата такса във Виена?
От 1 юли 2026 г. тя е 5 % от цената на нощувката; от юли 2027 г. са обявени 8 %.
Нужно ли е търговско разрешение за Airbnb?
При чисто отдаване обикновено не. При хотелски допълнителни услуги може да е необходимо.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и синдик във Виена. Към октомври 2026 г. Обща информация – не представлява правна консултация по конкретен случай.
Купувате жилище за краткосрочен наем?
Проверяваме зонирането, договора за етажна собственост и строителния правилник, преди да подпишете.
Към KaufSicherИзпратете запитване+43 1 34 601 71