Airbnb в Австрии:
что действует для краткосрочной аренды в 2026 году?
Ваш второй пилот в праве недвижимости
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат в Вене · 16 лет юридической практики · Недвижимость и договоры купли-продажи
Вы держите штурвал и принимаете решения. Мы сидим рядом в кабине, знаем маршрут и приборы – а когда начинается турбулентность, берём управление на себя.
Кто хочет сдавать квартиру через Airbnb или Booking в Австрии, должен проверить три правовых уровня: строительные нормы, право собственности на квартиру и налоговое/промысловое право. В Вене правила с 2024 года значительно ужесточены.
Строительный кодекс Вены: 90 дней и жилые зоны
С 1 июля 2024 года в Вене действует:
- В жилых зонах краткосрочная сдача туристам в принципе недопустима.
- Вне жилых зон она разрешена без разрешения до 90 дней в календарном году.
- Сверх этого нужно исключительное разрешение строительной полиции (MA 37), которое получают не все заявители.
- Уже само размещение предложения на платформе может считаться нарушением; штрафы – до 50 000 €.
В других федеральных землях действуют свои, порой столь же строгие правила. Всегда проверяйте право по месту нахождения квартиры.
Кондоминиум: без согласия совладельцев нельзя
Согласно устойчивой практике Верховного суда Австрии (OGH), краткосрочная туристическая сдача квартиры в кондоминиуме – это изменение назначения. Для неё требуется согласие всех остальных собственников или разрешение суда. Без него любой совладелец может подать иск о прекращении.
И наоборот: если краткосрочная аренда уже предусмотрена договором о собственности на квартиры, совладельцы остаются связаны им – даже после ужесточения строительного кодекса (OGH 5 Ob 172/25t от 12 марта 2026 г.).
Арендованная квартира: субаренда обычно запрещена
Как арендатор вы, как правило, не можете пересдавать квартиру через Airbnb без явного согласия арендодателя. Несанкционированная субаренда может стать основанием для расторжения договора.
Туристический налог, налоги и промысловое право
- Туристический налог (Ortstaxe) в Вене: 5 % с 1 июля 2026 г. (ранее 3,2 %); с июля 2027 г. объявлено 8 %.
- Подоходный налог с арендного дохода, а сверх определённых оборотов – НДС.
- При дополнительных услугах (уборка во время проживания, завтрак) может потребоваться промысловое разрешение.
- Регламент ЕС 2024/1028 с 20 мая 2026 г. регулирует обмен данными между платформами и органами; Вена планирует собственную регистрацию.
Покупка квартиры под Airbnb
Проверьте до подписания предложения о покупке: находится ли квартира в жилой зоне? Разрешает ли договор о собственности краткосрочную аренду? Есть ли решения или споры в доме? Эти пункты стоит закрепить в предложении как условие.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру в Вене через Airbnb?
Вне жилых зон до 90 дней в году без разрешения, в жилых зонах в принципе нет. В кондоминиуме также нужно согласие всех остальных собственников.
Что грозит за сдачу без разрешения?
Штрафы до 50 000 €, иски совладельцев о прекращении и – для арендатора – расторжение договора.
Каков туристический налог в Вене?
С 1 июля 2026 г. – 5 % от стоимости проживания; с июля 2027 г. объявлено 8 %.
Нужно ли промысловое разрешение для Airbnb?
Для простой сдачи обычно нет. При гостиничных доп. услугах может понадобиться.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и арбитражный управляющий в Вене. По состоянию на октябрь 2026 г. Общая информация – не является юридической консультацией по конкретному делу.
Покупаете квартиру для краткосрочной аренды?
Мы проверим зонирование, договор о собственности и строительные нормы до подписания.
Подробнее о KaufSicherОтправить запрос+43 1 34 601 71