Ana sayfa › Miras hukuku ve tereke işlemleri

Avusturya'da veraset vergisi var mı? Taşınmaz miras alırken yine de ne ödenir?

Yazar: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana'da avukat ve iflas idarecisi (Masseverwalter) · Eylül 2026 itibarıyla

Hayır, Avusturya'da 1 Ağustos 2008'den bu yana veraset ve bağış vergisi (Erbschafts- und Schenkungssteuer) alınmamaktadır. Ancak bir taşınmazı miras alan kişi, taşınmaz değeri (Grundstückswert) üzerinden kademeli tarifeyle (%0,5 / %2 / %3,5) taşınmaz edinim vergisi (Grunderwerbsteuer) ve %1,1 oranında tapu sicili (Grundbuch) tescil harcı öder. Sonradan yapılacak bir satışta ayrıca %30 oranında taşınmaz kazanç vergisi (Immobilienertragsteuer) doğabilir.

Kısaca en önemlileri

Avusturya'da veraset ve bağış vergisi 1 Ağustos 2008'den bu yana alınmamaktadır.
Taşınmaz miras alan kişi, taşınmaz değeri üzerinden kademeli tarifeyle (%0,5 / %2 / %3,5) taşınmaz edinim vergisi öder (§ 7 GrEStG); bu tarife tüm mirasçılar için geçerlidir.
Tapu tescil harcı %1,1'dir; aile çevresinde vergi birim değerinin üç katı üzerinden, en fazla değerin %30'u üzerinden hesaplanır (§ 26a GGG).
Miras kalan taşınmaz sonradan satılırsa kazanç kural olarak %30 taşınmaz kazanç vergisine tabidir.
Almanya ve Türkiye gibi başka ülkeler veraset vergisi alır; yurt dışı bağlantısında koordineli planlama önemlidir.

Taşınmaz edinim vergisi: kademeli tarife

Ölüme bağlı edinim ivazsız sayılır. Bu nedenle matrah piyasa değeri (Verkehrswert) değil, taşınmaz değeridir (§ 4 GrEStG). Bu değer götürü değer modeli (Pauschalwertmodell), taşınmaz fiyat endeksi (Immobilienpreisspiegel) veya bilirkişi raporu ile tespit edilir. Vergi şöyledir (§ 7 GrEStG):

Taşınmaz değerinin dilimi	Vergi oranı
ilk € 250.000	%0,5
sonraki € 150.000	%2
€ 400.000'in üzerindeki kısım	%3,5

Kademeli tarife yalnızca çocuklar veya eşler için değil, tüm mirasçılar için geçerlidir. Tarım ve orman arazileri için özel kurallar (Einheitswert) geçerlidir.

Tapu tescil harcı: %1,1

Mülkiyetinizin tescili için mahkeme %1,1 harç alır (TP 9 GGG). Aile çevresinde matrah indirimlidir: Esas alınan, vergi birim değerinin (Einheitswert) üç katıdır, ancak en fazla taşınmaz değerinin %30'u (§ 26a GGG). İndirimden yararlananlar arasında örneğin eşler, kayıtlı partnerler, ortak asıl ikametgâhı olan hayat arkadaşları, düz hat akrabaları, üvey, evlatlık ve koruyucu aile çocukları, kardeşler ve yeğenler bulunur. İndirimin talep edilmesi gerekir.

Hesap örneği: kız çocuk kat mülkiyetli daireyi miras alıyor

Taşınmaz değeri € 450.000, vergi birim değerinin üç katı varsayılan € 60.000:

Kalem	Hesaplama	Tutar
Taşınmaz edinim vergisi 1. kademe	€ 250.000'in %0,5'i	€ 1.250
Taşınmaz edinim vergisi 2. kademe	€ 150.000'in %2'si	€ 3.000
Taşınmaz edinim vergisi 3. kademe	€ 50.000'in %3,5'i	€ 1.750
Tescil harcı	€ 60.000'in %1,1'i	€ 660
Toplam		€ 6.660

Buna tereke işlemlerinin (Verlassenschaftsverfahren) masrafları (mahkeme komiseri) eklenir.

Sonradan satış: taşınmaz kazanç vergisi

Miras kalan taşınmazı satarsanız, ölenin edinim tarihi ve edinim maliyetleri esas alınır. Kazanç %30 oranında vergilendirilir. Ölen kişi taşınmazı 1 Nisan 2002'den önce edinmişse (eski malvarlığı, Altvermögen), vergi götürü olarak satış bedelinin %4,2'sidir; 1987'den sonra imar değişikliği (Umwidmung) olmuşsa %18.

Asıl ikametgâh muafiyeti (Hauptwohnsitzbefreiung), sizin orada asıl ikametgâhınızın bulunmuş olmasını şart koşar: edinimden bu yana kesintisiz iki yıl veya son on yılın beşi.

Yurt dışındaki miras: orada vergi doğabilir

Avusturya veraset vergisinden vazgeçmiştir, birçok ülke ise vazgeçmemiştir. Örneğin Almanya'da, ölen veya mirasçı orada ikamet ediyorsa ya da taşınmaz Almanya'da bulunuyorsa veraset vergisi (Erbschaftsteuer) doğar; muafiyet tutarları geçerlidir, örneğin eşler için € 500.000 ve her çocuk için € 400.000. Türkiye de veraset vergisi alır. Burada koordineli bir planlama önemlidir.

Sık sorulan sorular

Mirası vergi dairesine bildirmem gerekir mi?

Taşınmaz edinimi, taşınmaz edinim vergisini tahakkuk ettiren vergi dairesine (Finanzamt) bildirilir. Nakit para, hesaplar ve menkul kıymetler Avusturya'da edinim üzerinden vergi doğurmaz.

Çocuklar diğer mirasçılardan daha az taşınmaz edinim vergisi mi öder?

Hayır, mirasta herkes için taşınmaz değeri üzerinden kademeli tarife geçerlidir. Tescil harcında ise aile çevresi indirimden yararlanır.

Birden fazla mirasçı varsa kim öder?

Her mirasçı kendi payı için öder; kademeli tarife her mirasçı için ayrı ayrı kendi payının değerine uygulanır.

Bir taşınmaz mı miras alıyorsunuz? Ücretsiz ilk görüşmede vergileri, harçları ve taleplerinizi netleştiriyoruz – size düşen her şey. Bir kuruş eksiği olmadan.

İlk görüşme için randevu alın office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

Devamını okuyun

Bu makale Avusturya hukukuna genel bir bakış sunar ve somut durumunuza ilişkin hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.