出版物 · 房地产法 · 2026年10月
中介“什么都没做”却要佣金——我必须付吗？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
中介只开过一次门、发过一份房源资料——现在却要收取房价的百分之三。这是否合理，由奥地利《中介法》规定——答案往往出人意料。
简而言之： 佣金的关键不在于中介做了多少工作，而在于其活动是否促成了交易。很多时候，只要中介向您指明了房源就已足够。但如果中介违反了重要义务——例如提供了错误信息或未提交附加费用清单——佣金可以降低甚至完全取消。
中介何时有权获得佣金
当交易因中介的有功活动而达成时，佣金请求权即产生。仅指明交易机会——即告知房源及联系方式——就已构成有功活动。付出的努力或谈判技巧并不起决定作用。
前提是存在中介合同——它也可以默示成立，例如在中介已告知佣金义务后，您仍使用其服务。
何时无需支付或可少付
- 事先知情：如果您此前已知道该房源，必须立即告知中介。
- 无因果关系：如果买卖并非经中介促成，则无佣金请求权。
- 违反义务：中介提供的信息严重错误或不完整的，佣金可以降低。
- 缺少附加费用清单：对消费者，中介必须在提交要约前书面告知全部附加费用。
- 附条件买卖：如果买卖因融资保留条款等原因未能成立，则不产生佣金请求权。
佣金最高可以是多少？
购买住房时——房价超过一定金额——每一方最多可收取3%另加增值税。中介同时为双方服务的，必须向双方说明。
我们的建议
对有争议的佣金不要草率支付，但也不要置之不理。请核查是否存在中介合同、中介活动是否促成了交易以及是否存在违反义务的情况。协商降低佣金往往是最经济的做法。
常见问题
如果中介只告诉了我地址，我也要付佣金吗？
通常需要。只要指明购买机会促成了交易，就可能构成有功活动。
如果中介提供了错误信息，我可以减少佣金吗？
可以，中介违反重要义务的，佣金可以降低。
购买住房时中介佣金是多少？
每一方最多为房价的3%另加增值税；房价较低时适用分级最高费率。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。