Publikation · Immobilienrecht · Oktober 2026

Der Makler hat „nichts" getan, will aber Provision – muss ich zahlen?

Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling

Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge

Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.

Der Makler hat einmal die Tür aufgesperrt und ein Exposé geschickt – und verlangt nun drei Prozent vom Kaufpreis. Ob das gerechtfertigt ist, regelt das Maklergesetz – und die Antwort überrascht viele.

Kurz gesagt: Für die Provision kommt es nicht darauf an, wie viel Arbeit der Makler hatte, sondern ob seine Tätigkeit für den Abschluss ursächlich war. Oft reicht schon, dass er Ihnen die Immobilie namhaft gemacht hat. Hat er aber wesentliche Pflichten verletzt – etwa falsch informiert oder keine Nebenkostenübersicht übergeben –, kann die Provision gemindert werden oder ganz entfallen.

Wann der Makler Provision verdient

Der Anspruch entsteht, wenn das Geschäft durch eine verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Verdienstlich ist schon der Nachweis der Gelegenheit, also das Namhaftmachen der Immobilie samt Kontakt. Aufwand oder Verhandlungsgeschick sind nicht entscheidend.

Voraussetzung ist ein Maklervertrag – der auch schlüssig entstehen kann, etwa wenn Sie Leistungen des Maklers in Anspruch nehmen, nachdem er auf seine Provisionspflicht hingewiesen hat.

Wann Sie nicht oder weniger zahlen müssen

Vorkenntnis: Kannten Sie die Immobilie bereits, müssen Sie das dem Makler unverzüglich mitteilen.
Keine Ursächlichkeit: Kam der Kauf ohne Zutun des Maklers zustande, besteht kein Anspruch.
Pflichtverletzung: Hat der Makler wesentlich falsch oder unvollständig informiert, kann die Provision gemindert werden.
Fehlende Nebenkostenübersicht: Gegenüber Verbrauchern muss der Makler vor Abgabe des Anbots schriftlich über alle Nebenkosten informieren.
Bedingter Kauf: Scheitert der Kauf etwa am Finanzierungsvorbehalt, entsteht kein Anspruch.

Wie hoch darf die Provision sein?

Beim Kauf einer Wohnung sind – ab einem bestimmten Kaufpreis – höchstens 3 % zuzüglich USt je Vertragsseite zulässig. Bei Doppelmaklern muss der Makler beide Seiten über seine Doppeltätigkeit aufklären.

Unser Rat

Zahlen Sie eine bestrittene Provision nicht vorschnell, aber ignorieren Sie die Forderung auch nicht. Lassen Sie prüfen, ob ein Maklervertrag bestand, ob die Tätigkeit ursächlich war und ob Pflichtverletzungen vorliegen. Oft ist eine Einigung auf eine reduzierte Provision der wirtschaftlichste Weg.

Häufige Fragen

Muss ich Provision zahlen, wenn der Makler mir nur die Adresse genannt hat?

Oft ja. Schon der Nachweis der Kaufgelegenheit kann eine verdienstliche Tätigkeit sein, wenn er für den Abschluss ursächlich war.

Kann ich die Provision kürzen, wenn der Makler falsch informiert hat?

Ja, bei Verletzung wesentlicher Pflichten kann die Provision gemindert werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Wohnungskauf?

Höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich USt pro Vertragsseite, bei niedrigeren Kaufpreisen gelten gestaffelte Höchstsätze.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Streit um die Provision?

Wir prüfen die Forderung – für Käufer, Verkäufer und Makler.

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