出版物 · 房地产法 · 2026年10月
我想出售我的住房——需要注意什么？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
卖方首先想到的是价格。但要顺利、安全地完成出售，文件、税务和合同同样重要。
简而言之： 请准备土地登记簿摘录、住宅所有权合同、使用价值评估报告、能源证书以及物业管理的相关文件。厘清不动产收益税问题，在接受购房要约前请人审查，并坚持通过托管办理。
准备文件
- 土地登记簿摘录和住宅所有权合同
- 使用价值评估报告（Nutzwertgutachten）和平面图
- 能源证书——广告中就必须注明相关数值，并须交给买方；违者将被处罚（最高 1,450 欧元）。
- 物业管理文件：运营费用、维修基金、会议记录、计划中的维修
- 如住房已出租：租赁合同和租金明细
- 现有贷款：就注销抵押与银行联系
不动产收益税
出售所得收益原则上须缴纳30%的不动产收益税。在一定条件下，主要居所可以免税。2002年4月1日前取得的房产适用特别的定额规则。该税款通常由合同起草人计算并代缴。关于2027年起的计划变更，请阅读我们关于2027年不动产收益税的文章。
不要草率接受购房要约
您一旦接受，出售即具有约束力。事先请核实：买方身份、融资保留条款及其期限、交房日期、瑕疵担保以及由谁起草合同。宽松的融资保留条款可能让您被束缚数周，而买方能否付款却并不确定。
瑕疵担保与责任
二手房出售时排除瑕疵担保很常见。但如果您隐瞒已知瑕疵，该条款并不能保护您。披露损坏情况并留存记录——这是最好的保障。
安全办理
购房款应始终通过托管人支付。托管人会偿还您的贷款、办理抵押注销，并在买方登记后将余款支付给您。交房也应在购房款到达托管人后再进行。
常见问题
出售住房需要能源证书吗？
需要。相关数值须在广告中注明，证书须交给买方，且不得超过十年。
我需要缴纳不动产收益税吗？
原则上需要，按收益的30%缴纳——除非适用免税，例如主要居所。
买卖合同的费用由谁承担？
通常由买方承担。也可另行约定，应在购房要约中写明。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。