Immobilie an die Kinder übertragen: Schenken oder vererben?
Autorin: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien · Ob Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten schenken oder vererben, macht bei der Grunderwerbsteuer keinen Unterschied: Im Familienverband gilt in beiden Fällen der Stufentarif von 0,5 % für die ersten € 250.000, 2 % für die nächsten € 150.000 und 3,5 % darüber, berechnet vom Grundstückswert (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG). Eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht. Der Unterschied liegt in Kontrolle, Absicherung und Pflichtteil.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Schenkung und Erbschaft im Familienverband gilt derselbe Grunderwerbsteuer-Stufentarif: 0,5 % für die ersten € 250.000, 2 % für die nächsten € 150.000 und 3,5 % darüber, vom Grundstückswert (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG).
- Eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht.
- Die Eintragungsgebühr von 1,1 % wird im Familienkreis nur vom dreifachen Einheitswert berechnet, höchstens von 30 % des Werts (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG).
- Mit Wohnrecht, Fruchtgenuss und Belastungs- und Veräußerungsverbot (§ 364c ABGB) kann sich der Schenkende absichern.
- Schenkungen an Kinder werden bei Pflichtteilsansprüchen zeitlich unbegrenzt dem Nachlass hinzugerechnet (§§ 781 f ABGB); abhelfen kann ein Pflichtteilsverzicht als Notariatsakt (§ 551 ABGB).
Was kostet die Übertragung?
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem Grundstückswert. Dieser wird nach dem Pauschalwertmodell, aus dem Immobilienpreisspiegel oder durch Gutachten ermittelt und liegt häufig unter dem Marktpreis. Die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 % wird im Familienkreis nur vom dreifachen Einheitswert berechnet, höchstens aber von 30 % des Werts (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). Die Begünstigung muss im Grundbuchsantrag geltend gemacht werden.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung, Grundstückswert € 300.000, Verkehrswert € 400.000
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 0,5 % von € 250.000 + 2 % von € 50.000 | € 2.250 |
| Eintragungsgebühr (Höchstwert) | 1,1 % von 30 % × € 400.000 | € 1.320 |
Erwerbe desselben Erwerbers von derselben Person innerhalb von fünf Jahren werden für den Stufentarif zusammengerechnet (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Schenkungen in Teilen bringen daher meist keinen Vorteil.
Schenken: Vorteile und Absicherung
Mit der Schenkung regeln Sie die Nachfolge selbst und zu einem Zeitpunkt, den Sie bestimmen. Damit Sie abgesichert bleiben, können Sie sich Rechte vorbehalten:
- Wohnrecht: Sie dürfen weiter in der Wohnung leben.
- Fruchtgenuss: Sie dürfen die Wohnung auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
- Belastungs- und Veräußerungsverbot: Ihr Kind kann die Wohnung ohne Ihre Zustimmung weder verkaufen noch belasten; im Grundbuch eingetragen wirkt es auch gegenüber Dritten (§ 364c ABGB).
Der Nachteil: Die Schenkung ist grundsätzlich endgültig. Ein Widerruf ist nur in engen Ausnahmefällen möglich, etwa wegen groben Undanks (§ 948 ABGB).
Pflichtteil: Die Geschwister nicht vergessen
Schenkungen an Kinder werden bei Ihrem Tod auf Verlangen dem Nachlass hinzugerechnet (§§ 781 f ABGB), und zwar zeitlich unbegrenzt. Der Wert wird zum Zeitpunkt der Schenkung ermittelt und an den Verbraucherpreisindex angepasst (§ 788 ABGB). Geschwister, die weniger erhalten haben, können daher ihren Pflichtteil fordern, der die Hälfte des gesetzlichen Erbteils beträgt (§ 759 ABGB).
Abhilfe schafft ein Pflichtteilsverzicht der anderen Kinder. Er ist nur als Notariatsakt oder durch gerichtliches Protokoll wirksam (§ 551 ABGB) und wird oft mit einer Ausgleichszahlung verbunden.
Keine Schenkungssteuer, aber Meldepflicht
Die Schenkungssteuer wurde 2008 abgeschafft. Grundstücksschenkungen sind nicht nach dem Schenkungsmeldegesetz meldepflichtig, weil hier ohnehin Grunderwerbsteuer anfällt. Schenken Sie dagegen Geld oder andere bewegliche Werte, müssen Sie dies binnen drei Monaten dem Finanzamt melden, wenn der Wert unter Angehörigen € 50.000 innerhalb eines Jahres übersteigt (§ 121a BAO).
Häufige Fragen
Ist Vererben günstiger als Schenken?
Steuerlich meist nicht. Entscheidend ist, ob Sie schon jetzt Klarheit schaffen und sich Rechte vorbehalten wollen.
Muss mein Kind nach der Schenkung Einkommensteuer zahlen?
Die Schenkung selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus. Diese kann erst bei einem späteren Verkauf anfallen.
Kann ich mein Wohnrecht später aufgeben?
Ja, durch Verzichtserklärung und Löschung im Grundbuch.
Wir planen mit Ihnen Schenkungsvertrag, Vorbehaltsrechte und Pflichtteilsfragen. Das Erstgespräch ist gratis.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die österreichische Rechtslage und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.