出版物 · 房地产法 · 2026年10月
如何安排注销卖方的旧贷款并登记我自己的贷款？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
您的银行只有在土地登记簿上位列第一顺位时才会支付房款。卖方的银行只有拿到钱才会解除抵押。这两者如何衔接？
简而言之： 托管人将双方连接起来：您的银行将贷款汇入托管账户，托管人以此偿还卖方银行，并通过一份土地登记申请同时办理旧抵押注销、您的所有权登记和新抵押登记。顺位预留确保没有人能插入其间。
各方角色
- 卖方银行：要求偿还未清余额，并以此换取出具注销声明。
- 您的银行：只有在保证其抵押权按约定顺位登记的前提下才发放贷款。
- 托管人：同时承接两项托管委托，逐步同步对等办理。
流程
通过拟出售顺位预留（Rangordnung），土地登记簿上的顺位可保留一年。您的贷款和自有资金汇入托管账户。托管人向卖方银行付款，取得注销声明，并向土地登记法院申请：注销旧抵押、登记您的所有权以及登记您银行的抵押权。登记完成后，剩余房款支付给卖方。
费用
- 所有权登记费：房价的1.1%
- 抵押权登记费：抵押金额的1.2%
- 主要居所的临时免费政策已于2026年6月30日到期。
- 旧抵押注销——通常由卖方承担费用
需要注意什么
请尽早与您的银行确认其所需文件及放款条件。买卖合同应明确规定解除负担、托管以及抵押权登记——这样各个步骤就能无缝衔接、不致延误。
分步说明
01 · 01 · 顺位办理拟出售顺位预留登记。
02 · 02 · 资金贷款和自有资金汇入托管账户。
03 · 03 · 清偿托管人向卖方银行付款。
04 · 04 · 土地登记旧抵押注销、所有权和新抵押一次申请。
05 · 05 · 付款登记后将剩余房款支付给卖方。
常见问题
由谁负责注销卖方的贷款？
托管人——通常是起草买卖合同的律师或公证人。
登记我的抵押权要花多少钱？
所登记抵押金额的1.2%。主要居所的临时免费政策已于2026年6月30日到期。
需要多长时间？
通常自签约起几周——取决于银行和土地登记法院。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。