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Publikation · Immobilienrecht · Oktober 2026

Wie wird geregelt, dass der alte Kredit des Verkäufers gelöscht und mein eigener eingetragen wird?

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling – Rechtsanwältin in Wien

Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling

Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge

Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.

Ihre Bank zahlt den Kaufpreis nur, wenn sie im Grundbuch an erster Stelle steht. Die Bank des Verkäufers gibt ihr Pfandrecht nur frei, wenn sie ihr Geld bekommt. Wie passt das zusammen?

Kurz gesagt: Der Treuhänder verbindet beide Seiten: Ihre Bank überweist den Kredit auf das Treuhandkonto, der Treuhänder bezahlt daraus die Bank des Verkäufers und reicht in einem einzigen Grundbuchsgesuch die Löschung des alten Pfandrechts, Ihr Eigentum und das neue Pfandrecht ein. Die Rangordnung sichert ab, dass sich niemand dazwischen schiebt.

Die Rollen

  • Bank des Verkäufers: verlangt Zahlung des offenen Saldos und gibt dafür eine Löschungserklärung ab.
  • Ihre Bank: zahlt den Kredit nur gegen die Verpflichtung, dass ihr Pfandrecht im vereinbarten Rang eingetragen wird.
  • Treuhänder: übernimmt beide Treuhandaufträge und wickelt Zug um Zug ab.

Ablauf

Mit der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung wird der Rang im Grundbuch für ein Jahr reserviert. Ihr Kredit und Ihr Eigenkapital gehen auf das Treuhandkonto. Der Treuhänder bezahlt die Bank des Verkäufers, erhält die Löschungserklärung und reicht beim Grundbuchsgericht ein: Löschung des alten Pfandrechts, Einverleibung Ihres Eigentums und Einverleibung des Pfandrechts Ihrer Bank. Nach der Eintragung wird der Restkaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt.

Kosten

  • Eintragungsgebühr für das Eigentum: 1,1 % des Kaufpreises
  • Eintragungsgebühr für das Pfandrecht: 1,2 % des Pfandbetrags
  • Die befristete Gebührenbefreiung für den Hauptwohnsitz ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.
  • Löschung des alten Pfandrechts – üblicherweise auf Kosten des Verkäufers

Worauf Sie achten sollten

Klären Sie früh mit Ihrer Bank, welche Unterlagen sie braucht und welche Auszahlungsvoraussetzungen gelten. Der Kaufvertrag sollte Lastenfreistellung, Treuhandschaft und die Eintragung des Pfandrechts ausdrücklich vorsehen – dann laufen alle Schritte ohne Verzögerung ineinander.

Schritt für Schritt

01 · RangRangordnung für die beabsichtigte Veräußerung anmerken.
02 · GeldKredit und Eigenmittel auf das Treuhandkonto.
03 · AblöseTreuhänder zahlt die Bank des Verkäufers.
04 · GrundbuchLöschung alt, Eigentum und neues Pfandrecht in einem Gesuch.
05 · AuszahlungRestkaufpreis an den Verkäufer nach Eintragung.

Häufige Fragen

Wer sorgt dafür, dass der Kredit des Verkäufers gelöscht wird?

Der Treuhänder – in der Regel der Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet.

Wie viel kostet die Eintragung meines Pfandrechts?

1,2 % des eingetragenen Pfandbetrags. Die befristete Befreiung für den Hauptwohnsitz ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen.

Wie lange dauert das?

Meist einige Wochen ab Unterzeichnung – abhängig von Banken und Grundbuchsgericht.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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