Yeni satın alınan dairede gizli ayıplar:
Kim sorumlu?
Gayrimenkul hukukunda yardımcı pilotunuz
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Viyana’da avukat · 16 yıllık hukuk pratiği · Gayrimenkul ve satış sözleşmeleri
Dümen sizde, kararları siz verirsiniz. Biz kokpitte yanınızda oturuyoruz, rotayı ve göstergeleri biliyoruz – türbülans başladığında kontrolü biz alıyoruz.
Taşındıktan sonra dolabın arkasında nem çıkar, kalorifer bozulur ya da banyo su sızdırır. Satıcının sorumlu olup olmadığı her şeyden önce satış sözleşmesine bağlıdır.
Yasal ayıba karşı tekeffül
Satıcı, dairenin kararlaştırılan veya olağan olarak beklenen niteliklere sahip olmasından sorumludur. Teslim anında mevcut ayıplar onarım, bedel indirimi veya – önemli ayıplarda – sözleşmenin feshi hakkı verir. Taşınmazlarda süre teslimden itibaren üç yıldır.
Olağan tekeffülden feragat
Özel kişilerden ikinci el daire alımında tekeffül genellikle hariç tutulur („görüldüğü gibi satın alındı“). Bu caizdir – ancak sınırları vardır:
- Hileyle gizlenen ayıplar kapsam dışıdır. Bildiği bir su hasarını boyayarak kapatan satıcı yine sorumludur.
- Taahhüt edilen nitelikler – örneğin „çatı 2022’de yenilendi“, „nem yok“ – satıcı tarafından yerine getirilmelidir.
- Bir tüketici bir işletmeden (ör. müteahhit) satın alıyorsa tekeffül geçerli şekilde hariç tutulamaz.
Yeni yapı: Müteahhit ve BTVG
Müteahhitten alımda tam tekeffül geçerlidir; Avusturya Müteahhit Sözleşmeleri Kanunu (BTVG) ayrıca bir teminat kesintisi öngörür. Ayıplar teslimde ayrıntılı olarak tutanağa geçirilmeli ve yazılı olarak bildirilmelidir.
Ortak alanlar: Malikler topluluğu
Ayıp çatıyı, cepheyi, ana tesisatı veya merdiven boşluğunu ilgilendiriyorsa genellikle malikler topluluğu sorumludur – yönetim ve yedek akçe üzerinden. Satın almadan önce tutanakları ve planlanan tadilatları kontrol edin.
Şimdi ne yapmalısınız
Sık sorulan sorular
Ayıpları ne kadar süre ileri sürebilirim?
Taşınmazlarda tekeffül talepleri teslimden itibaren üç yıl. Hileli aldatmada daha uzun süreler geçerlidir.
Satıcı olarak sözleşmedeki tekeffülden feragat beni her zaman korur mu?
Hayır. Hileyle gizlenen ayıplardan ve taahhüt edilen niteliklerden yine sorumlusunuz.
Bilirkişi raporunu kim öder?
Önce raporu yaptıran. Talep haklıysa masraflar çoğu zaman satıcıdan geri istenebilir.
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Viyana’da avukat ve iflas idarecisi. Ekim 2026 itibarıyla. Genel bilgidir – somut olay için hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Alım veya satım mı planlıyorsunuz?
KaufSicher ile inceleme, satış sözleşmesi ve emanet hesap üzerinden işlem sabit ücretle.
KaufSicher’i inceleyinTalep gönderin+43 1 34 601 71