Versteckte Mängel in der neu gekauften Wohnung:
Wer haftet?
Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge
Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.
Nach dem Einzug zeigt sich Feuchtigkeit hinter dem Kasten, die Heizung fällt aus oder das Bad ist undicht. Ob der Verkäufer haftet, hängt vor allem vom Kaufvertrag ab.
Gesetzliche Gewährleistung
Der Verkäufer haftet dafür, dass die Wohnung die vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat. Mängel, die bei der Übergabe vorhanden waren, berechtigen zu Verbesserung, Preisminderung oder – bei wesentlichen Mängeln – zur Aufhebung des Vertrags. Die Frist beträgt bei unbeweglichen Sachen drei Jahre ab Übergabe.
Der übliche Gewährleistungsverzicht
Beim Kauf gebrauchter Wohnungen von Privat wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen („gekauft wie besichtigt"). Das ist zulässig – hat aber Grenzen:
- Arglistig verschwiegene Mängel sind nicht erfasst. Wer einen bekannten Wasserschaden übermalt, haftet trotzdem.
- Zugesicherte Eigenschaften – etwa „Dach 2022 saniert", „keine Feuchtigkeit" – muss der Verkäufer einhalten.
- Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer (z. B. Bauträger), kann die Gewährleistung nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Neubau: Bauträger und BTVG
Beim Kauf vom Bauträger gilt volle Gewährleistung; das Bauträgervertragsgesetz sieht zusätzlich einen Haftrücklass vor. Mängel sollten bei der Übergabe genau protokolliert und schriftlich gerügt werden.
Allgemeine Teile: Die Eigentümergemeinschaft
Betrifft der Mangel Dach, Fassade, Steigleitungen oder Stiegenhaus, ist meist die Eigentümergemeinschaft zuständig – über die Hausverwaltung und die Rücklage. Prüfen Sie vor dem Kauf Protokolle und geplante Sanierungen.
Was Sie jetzt tun sollten
Häufige Fragen
Wie lange kann ich Mängel geltend machen?
Gewährleistungsansprüche bei Immobilien drei Jahre ab Übergabe. Bei arglistiger Täuschung gelten längere Fristen.
Hilft mir der Gewährleistungsverzicht im Kaufvertrag als Verkäufer immer?
Nein. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln und zugesicherten Eigenschaften haften Sie trotzdem.
Wer zahlt das Gutachten?
Zunächst der, der es beauftragt. Ist der Anspruch berechtigt, können die Kosten oft vom Verkäufer zurückverlangt werden.
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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