Скрити дефекти в новозакупения апартамент:
кой отговаря?
Вашият втори пилот в правото на недвижимите имоти
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат във Виена · 16 години юридическа практика · Недвижими имоти и договори за покупко-продажба
Вие държите щурвала и вземате решенията. Ние седим до вас в пилотската кабина, познаваме маршрута и уредите – а когато стане бурно, поемаме управлението.
След нанасянето се появява влага зад гардероба, отоплението спира или банята тече. Дали продавачът отговаря, зависи преди всичко от договора за покупко-продажба.
Законова гаранция
Продавачът отговаря апартаментът да има уговорените или обичайно предполагаемите качества. Дефекти, налични при предаването, дават право на поправка, намаляване на цената или – при съществени дефекти – разваляне на договора. При недвижими вещи срокът е три години от предаването.
Обичайният отказ от гаранция
При покупка на апартаменти втора употреба от частни лица гаранцията обикновено се изключва („купено както е огледано“). Това е допустимо – но има граници:
- Умишлено укрити дефекти не са обхванати. Който боядиса върху известна щета от вода, отговаря въпреки това.
- Обещани качества – напр. „покривът е ремонтиран 2022 г.“, „няма влага“ – продавачът трябва да спази.
- Ако потребител купува от търговец (напр. строителен предприемач), гаранцията не може да бъде валидно изключена.
Ново строителство: предприемач и BTVG
При покупка от строителен предприемач важи пълна гаранция; австрийският Закон за договорите с предприемачи (BTVG) предвижда допълнително гаранционно задържане. Дефектите трябва да се протоколират точно при предаването и да се заявят писмено.
Общи части: етажната общност
Ако дефектът засяга покрива, фасадата, щранговете или стълбището, обикновено отговаря етажната общност – чрез управителя и резервния фонд. Проверете протоколите и планираните ремонти преди покупката.
Какво да направите сега
Често задавани въпроси
Колко дълго мога да предявявам дефекти?
Гаранционни претенции при недвижими имоти – три години от предаването. При умишлена измама важат по-дълги срокове.
Защитава ли ме винаги отказът от гаранция в договора като продавач?
Не. За умишлено укрити дефекти и обещани качества отговаряте въпреки това.
Кой плаща експертизата?
Първоначално този, който я е възложил. Ако претенцията е основателна, разходите често могат да се поискат от продавача.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и синдик във Виена. Към октомври 2026 г. Обща информация – не представлява правна консултация по конкретен случай.
Планирате покупка или продажба?
С KaufSicher получавате проверка, договор за покупко-продажба и попечителско изпълнение на фиксирана цена.
Към KaufSicherИзпратете запитване+43 1 34 601 71