Скрытые недостатки в только что купленной квартире:
кто несёт ответственность?
Ваш второй пилот в праве недвижимости
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат в Вене · 16 лет юридической практики · Недвижимость и договоры купли-продажи
Вы держите штурвал и принимаете решения. Мы сидим рядом в кабине, знаем маршрут и приборы – а когда начинается турбулентность, берём управление на себя.
После переезда за шкафом появляется сырость, отказывает отопление или протекает ванная. Отвечает ли продавец, зависит прежде всего от договора купли-продажи.
Законная гарантия
Продавец отвечает за то, что квартира обладает согласованными или обычно предполагаемыми свойствами. Недостатки, существовавшие при передаче, дают право на устранение, снижение цены или – при существенных недостатках – расторжение договора. Для недвижимого имущества срок составляет три года с момента передачи.
Обычный отказ от гарантии
При покупке вторичного жилья у частных лиц гарантию, как правило, исключают («куплено в осмотренном состоянии»). Это допустимо – но имеет границы:
- Умышленно скрытые недостатки не охватываются. Кто закрасил известное ему повреждение водой, всё равно отвечает.
- Заверенные свойства – например, «крыша отремонтирована в 2022 году», «нет сырости» – продавец обязан соблюдать.
- Если потребитель покупает у предпринимателя (например, у застройщика), гарантию нельзя действительно исключить.
Новостройка: застройщик и BTVG
При покупке у застройщика действует полная гарантия; австрийский Закон о договорах с застройщиками (BTVG) дополнительно предусматривает гарантийное удержание. Недостатки следует точно зафиксировать в протоколе при передаче и письменно заявить.
Общее имущество: сообщество собственников
Если недостаток касается крыши, фасада, стояков или лестничной клетки, ответственность обычно несёт сообщество собственников – через управляющую компанию и резервный фонд. Перед покупкой проверьте протоколы и запланированные ремонты.
Что делать сейчас
Частые вопросы
Как долго можно заявлять о недостатках?
Гарантийные требования в отношении недвижимости – три года с момента передачи. При умышленном обмане действуют более длительные сроки.
Всегда ли отказ от гарантии в договоре защищает меня как продавца?
Нет. За умышленно скрытые недостатки и заверенные свойства вы отвечаете в любом случае.
Кто оплачивает экспертизу?
Сначала тот, кто её заказал. Если требование обоснованно, расходы часто можно взыскать с продавца.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и арбитражный управляющий в Вене. По состоянию на октябрь 2026 г. Общая информация – не является юридической консультацией по конкретному делу.
Планируете покупку или продажу?
С KaufSicher вы получаете проверку, договор купли-продажи и расчёты через доверительный счёт по фиксированной цене.
Подробнее о KaufSicherОтправить запрос+43 1 34 601 71