Satın alma teklifinden (Kaufanbot) cayma: Gerçekte hangi tazminat söz konusu?

Bir satın alma teklifi (Kaufanbot) imzaladınız ve şimdi vazgeçmek mi istiyorsunuz? O halde hemen belirleyici soru ortaya çıkar: Bu size neye mal olur? Cevap, teklifin nasıl kaleme alındığına, kimlerin dahil olduğuna ve hangi aşamada caydığınıza göre büyük farklılıklar gösterir.

Satın alma teklifi (Kaufanbot) – satın alma icabı veya gayrimenkul satın alma teklifi olarak da adlandırılır – alıcının bir taşınmazı veya mülk daireyi belirli koşullarla edinmeye yönelik bağlayıcı teklifidir.

En sık yaşanan yanlış anlama tam da buradadır. Birçok alıcı, satın alma teklifini yalnızca ciddi ilgisini beyan ettiği varsayımıyla imzalar. Gerçekte ise ABGB anlamında hukuken bağlayıcı bir irade beyanı söz konusudur. Alıcı, teklifinde belirtilen bağlılık süresi boyunca – çoğu zaman iki ila dört hafta – teklifiyle bağlıdır.

Satıcı teklifi bu süre içinde kabul ederse, satış sözleşmesi kurulmuş olur. Daha sonra noter veya avukat tarafından düzenlenen satış sözleşmesi, bu mutabakatı yalnızca uygulamaya koyar ve tapuya tescile elverişli hâle getirir.

Pratik sonuç: Teklifin kabulünden sonra cayma isteyen kişi bir tekliften değil – zaten kurulmuş bir sözleşmeden cayar. Bu hukuken tamamen farklı bir şeydir ve kural olarak çok daha pahalıdır.

1. aşama: Teklif verildi, henüz kabul edilmedi

Satıcı satın alma teklifini kabul etmediği sürece, alıcı teklifini kural olarak ancak geri alma beyanı satıcıya tekliften önce veya teklifle aynı anda ulaşırsa geri alabilir. Uygulamada bu neredeyse hiçbir zaman söz konusu olmaz.

İstisna: Teklifte bir geri alma çekincesi kararlaştırılmışsa, orada belirtilen koşullarla cayma mümkündür. Teklifinizin metnini dikkatle inceleyin – bu tür hükümler sanıldığından daha nadirdir, ancak vardır.

2. aşama: KSchG § 30a uyarınca cayma hakkı

Bu, uygulamada en önemli istisnadır. Tüketicinin Korunması Kanunu (KSchG) § 30a, aşağıdaki koşullar bir araya geldiğinde cayma hakkı tanır:

• Alıcı bir tüketicidir (girişimci değildir).
• Söz konusu olan, alıcının veya yakın bir akrabasının acil konut ihtiyacını karşılamaya yönelik bir daire, müstakil ev veya müstakil ev inşası için bir arsadır.
• Sözleşme beyanı, alıcının gayrimenkulü ilk kez gezdiği aynı gün verilmiştir.
  Bir emlakçı devreye girmiştir.

Bu koşullar sağlanmışsa, alıcı bir hafta içinde yazılı olarak cayabilir. Süre, cayma hakkına ilişkin yazılı bilgilendirmenin teslimiyle başlar – bu yapılmazsa süre önemli ölçüde uzar, ancak en fazla sözleşme beyanından itibaren bir aya kadar.

Uygulamada bu sıklıkla gözden kaçırılır: Özellikle gezi sırasında teklifin hemen imzalandığı durumlarda – ki bu çok talep gören gayrimenkullerde olağan bir uygulamadır – KSchG § 30a koşulları çoğu zaman mevcuttur.

3. aşama: Teklif kabul edildi – satış sözleşmesi kurulmuştur

Satıcının kabulünden itibaren artık genel bir cayma hakkı yoktur. Bu durumda çıkış ancak şu yollarla mümkündür:

• satıcıyla sözleşmenin karşılıklı anlaşmayla feshi,
• hata, hile veya ikrah nedeniyle iptal (ABGB §§ 870 vd.),
• gizlenen ayıplar nedeniyle ayıptan sorumluluk,
• teklifte kararlaştırılmış bir bozucu şartın gerçekleşmesi – örneğin finansman onayının alınamaması.

Son madde, en önemli kaldıraçtır. Satın alma teklifinde düzgün kaleme alınmış bir finansman çekincesi, tam da bu duruma karşı en etkili korumadır.

1. seçenek: Cayma parası (Reugeld) kararlaştırılmış

Bir cayma parası (Reugeld) (ABGB § 909) kararlaştırılmışsa, alıcı bu tutarı ödeyerek sözleşmeden cayabilir. Böylece cayma parası çıkışın bedelidir – daha fazla tazminat talebi hariç tutulmuştur.

Uygulamada cayma paraları çoğu zaman satış bedelinin yüzde beşi ile onu arasında kararlaştırılır. 400.000 Euro'luk bir satış bedelinde bu 20.000 ile 40.000 Euro demektir.

Alıcı için avantajı: Hesaplanabilirlik. Tutar, satıcının fiilen uğradığı zarardan bağımsız olarak bellidir.

2. seçenek: Cezai şart (sözleşme cezası) kararlaştırılmış

Bir cezai şart (ABGB § 1336), fiili zarardan bağımsız olarak muaccel olur. Ancak cayma parasından farklı olarak caymaya izin vermez – onu yaptırıma bağlar.

Önemli: Cezai şartlar hâkimin indirim yetkisine tabidir. Ceza, satıcının fiili zararıyla orantısız derecede yüksekse, mahkeme onu indirebilir. Tüketici işlemlerinde bu indirim yetkisi emredicidir ve geçerli şekilde hariç tutulamaz.

Ek olarak satıcı bunu aşan bir zararı da talep edebilir – ancak yalnızca bu, teklifte açıkça kararlaştırılmışsa.

3. seçenek: Düzenleme yapılmamış – yasal tazminat

Satın alma teklifi cayma parası veya cezai şarta ilişkin hiçbir düzenleme içermiyorsa, genel tazminat hukuku uygulanır. Bu durumda satıcı zararını somut olarak iddia ve ispat etmek zorundadır.
Özellikle şunlar tazmin edilebilir:

• Boşa yapılmış masraflar – örneğin sözleşme hazırlama masrafları, ekspertiz raporu veya enerji kimlik belgesi masrafları
• Yeniden pazarlama masrafları – ilanlar, ek emlakçı hizmetleri
• Gayrimenkul sonrasında ancak daha düşük bir fiyata satılabilirse eksik satış geliri
• Satıcı, işlemin tamamlanacağına güvenerek tasarrufta bulunduysa ara finansman masrafları

Buna karşılık rakamla ifade edilemeyen salt üzüntü, zaman kaybı veya kaçırılan fırsatlar tazmin edilemez. Ayrıca: Satıcının zararı azaltma yükümlülüğü vardır – gayrimenkulü hızla yeniden satmak için çaba göstermelidir.

Pratik nokta: Danışmanlık uygulamasında fiilen talep edilebilir tutarlar, çoğu zaman satıcının başlangıçta talep ettiğinin oldukça altında kalır. Özellikle eksik satış gelirini işleyen bir piyasada ispat etmek çoğu zaman zordur.

Pek çok alıcı, satın alma teklifinden caymada yalnızca satıcıya karşı tazminata odaklanır – ve emlakçıyı gözden kaçırır.

Emlakçı komisyonu, Emlakçılar Kanunu (Maklergesetz) uyarınca kural olarak aracılık edilen işlemin kurulmasıyla muaccel olur. Satış sözleşmesi teklifin kabulüyle kurulmuşsa, komisyon hakkı doğmuştur – sözleşme daha sonra karşılıklı anlaşmayla feshedilse bile.

Yüzde üç artı KDV tutarında bir komisyonda, 400.000 Euro'luk bir satış bedelinde bu yaklaşık 14.400 Euro eder – asıl tazminatı aşabilecek bir tutar.

KSchG § 30a uyarınca caymada durum farklıdır: Burada işlem geriye etkili olarak ortadan kalktığı için komisyon hakkı düşer. Bu da bu cayma hakkının ilk olarak incelenmesi için bir nedendir.

1. Süreleri kontrol edin – hemen. KSchG § 30a uyarınca cayma hakkı bir hafta ile sınırlıdır. Her gün önemlidir. İlk gezinin tarihini ve imzanızın tarihini kontrol edin.
2. Satın alma teklifinin metnini okuyun. Belirleyici olanlar: bağlılık süresi, cayma parası veya cezai şart hükmü, finansman çekincesi, geri alma çekincesi, geciktirici veya bozucu şartlar.
3. Teklifin kabul edilip edilmediğini netleştirin. 1. aşama ile 3. aşama arasındaki fark, tüm hukuki konumunuzu belirler.
4. Satıcının veya emlakçının şimdi önünüze koyduğu hiçbir şeyi imzalamayın. Fesih anlaşmaları çoğu zaman konumunuzu kötüleştiren hükümler içerir – örneğin komisyonun tamamının kabulü veya itirazlardan feragat.
5. İncelemeden ödeme yapmayın. Talep edilen tutarlar çoğu zaman pazarlığa açıktır, özellikle cayma parası kararlaştırılmamışsa ve satıcının zararını somut olarak ispat etmesi gerekiyorsa.

Bu durumların çoğu, bir satın alma teklifinin incelenmeden imzalanmasından kaynaklanır – çoğu zaman zaman baskısı altında, doğrudan gezi sırasında, başka ilgilenenlerin de olduğu söylenerek.

Düzgün bir finansman çekincesi, net bir bağlılık süresi ve dengeli bir cayma düzenlemesi içeren bir satın alma teklifi, sonradan çıkışın maliyetinin çok küçük bir kısmına mal olur.

Şu anda elinizde bir satın alma teklifi varsa ve henüz imzalamadıysanız: Önceden inceletin. Bu, tüm satın alma sürecinde hukuki danışmanlık için açık ara en uygun maliyetli zamandır.

Satın alma teklifinden (Kaufanbot) caymanın hâlâ mümkün olup olmadığını, hangi koşullarla mümkün olduğunu ve fiilen hangi masrafların söz konusu olduğunu netleştirmek için genellikle kısa bir görüşme yeterlidir. Satın alma teklifinizi , olası cayma haklarını ve tazminat taleplerini inceliyor ve sonraki adımlarda size destek oluyoruz.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Avukat
Marc-Aurel-Straße 6/Top 14, 1010 Wien
office@advokat-wien.at · www.advokat-wien.at
Rusça, İngilizce ve Bulgarca danışmanlık da sunulmaktadır.