撤回购买要约：真正面临多少损害赔偿？

您已签署了购买要约（Kaufanbot），现在却想反悔？那么随即会出现一个关键问题：这会让您付出多少代价？答案因情况而大不相同——取决于要约的措辞、参与方以及您在哪个阶段撤回。

购买要约（Kaufanbot）——也称为 购买报价（Kaufangebot） 或 不动产购买要约（Kaufanbot Immobilie） ——是买受人按照特定条件购买不动产（Liegenschaft）或住宅所有权单元（Eigentumswohnung）的有约束力的要约。

恰恰在这里存在最常见的误解。许多买受人在签署购买要约时，以为这只是表达认真的购买意向。实际上，这是一项ABGB意义上的 具有法律约束力的意思表示（Willenserklärung） 。买受人在要约所载明的 约束期限（Bindungsfrist） 内受其要约约束——通常为两至四周。

如果出卖人在该期限内接受要约， 买卖合同即告成立。之后在公证人或律师处起草的买卖合同，仅是落实这一合意，并使其能够办理土地登记簿（Grundbuch）登记。

实际后果：在要约被接受后想要撤回的人，撤回的并非一项要约，而是一份已经成立的合同。这在法律上是完全不同的，而且通常代价要高得多。

第1阶段：要约已提交，尚未被接受

只要出卖人 尚未接受 购买要约，买受人原则上只有在撤回通知 先于或同时于要约 到达出卖人时，才能撤回其要约。实务中这种情况几乎从未发生。

例外：如果要约中约定了 撤回保留（Widerrufsvorbehalt） ，则可按其中规定的条件撤回。请仔细审查您要约的文本——此类条款比许多人以为的要少见，但确实存在。

第2阶段：依据§ 30a KSchG的撤回权

这是实务中最重要的例外。 《消费者保护法》（Konsumentenschutzgesetz）§ 30a 在同时满足以下条件时赋予撤回权：

• 买受人是 消费者（Verbraucher） （而非经营者）。
• 涉及的是 一套公寓、一栋独户住宅或一块用于建造独户住宅的土地，用于满足买受人或其近亲属的 迫切居住需求 。
• 合同意思表示是在 同一天 作出的，即买受人 首次看房 的当天。
  交易中有 房地产经纪人（Immobilienmakler） 参与。

满足上述条件的，买受人可在 一周 内以书面形式撤回。期限自交付关于撤回权的书面告知时起算——如未交付，期限将大幅延长，但最长为自作出合同意思表示起 一个月 。

实务中常被忽视的一点：尤其是在看房后立即签署要约的情况下——这在需求旺盛的房源中是常见做法——往往符合§ 30a KSchG的条件。

第3阶段：要约已被接受——买卖合同已成立

自卖方承诺（Annahme）之时起，不再存在一般性的解约权。此时只能通过以下途径退出：

• 与卖方 协议解除合同 ，
• ​ 因错误、欺诈或胁迫而撤销（Anfechtung） （§§ 870 ff ABGB），
• ​ 就隐瞒的瑕疵主张瑕疵担保（Gewährleistung）,
• 购买要约中约定的 解除条件（auflösende Bedingung） 成就——例如未获得融资承诺。

最后一点是最重要的杠杆。一份表述严谨的 融资保留条款（Finanzierungsvorbehalt） 是购买要约中防范此类情况最有效的保护。

情形一：约定了解约金（Reugeld）

如果约定了 解约金（Reugeld） （§ 909 ABGB），买方可在支付该金额后解除合同。因此，解约金就是 退出的代价 ——不得再主张更多的损害赔偿。

在实务中，解约金通常约定为 购买价格的百分之五至百分之十 。以 400.000 欧元的购买价格计算，即为 20.000 至 40.000 欧元。

对买方的好处： 可预见性。金额是固定的，与卖方实际遭受的损失无关。

情形二：约定了违约金（Konventionalstrafe）

所谓 违约金（Konventionalstrafe） （§ 1336 ABGB）无论实际损失如何均应支付。但与解约金不同，违约金并不允许解约——而是对解约进行制裁。

重要提示：违约金受 法官酌减权（richterliches Mäßigungsrecht）的约束。如违约金与卖方实际不利相比过高，法院可予以酌减。在消费者交易中，该酌减权具有强制性，不得以约定有效排除。

此外，卖方可主张 超出部分的损失 ——但前提是购买要约中对此有明确约定。

情形三：未作任何约定——法定损害赔偿

如果购买要约中 没有 关于解约金或违约金的约定，则适用一般损害赔偿法。此时卖方必须 具体主张并证明其损失。
可获赔偿的主要包括：

• 徒劳支出的费用 ——例如合同起草费用、鉴定费用或能源证书费用
• 重新营销的费用 ——广告、额外的中介服务
• 交易中有 差价损失（Mindererlös），即房产随后只能以更低价格出售的情形
• 过渡融资费用，如卖方基于对成交的信赖已作出相应安排

相反，以下各项不可获赔偿：单纯的 烦恼、时间耗费或错失的机会等无法量化的事项。此外，卖方负有 减损义务（Schadensminderungspflicht） ——必须努力尽快将房产转售。

实务要点：在咨询实践中，实际可执行的金额往往明显低于卖方最初的要求。尤其是差价损失，在运作正常的市场中通常难以证明。

许多买方在撤回购买要约时只关注对卖方的损害赔偿——却忽视了中介。

损害赔偿的 经纪佣金（Maklerprovision） 根据《中介法》（Maklergesetz），原则上在 所居间的交易成立时 即到期。如购买合同因要约被承诺而成立，佣金请求权即已产生——即使合同之后被协议解除亦然。

以 百分之三加增值税 的佣金计算，在 400.000 欧元的购买价格下约为 14.400 欧元 ——这一金额可能超过实际的损害赔偿。

而在依据 § 30a KSchG 解约的情况下则不同：此时佣金请求权消灭，因为交易被溯及既往地消除。这也是应首先审查该解约权的原因之一。

1. 立即核查期限。依据 § 30a KSchG 的解约权期限为一周。每一天都很关键。请核对首次看房的日期以及您签字的日期。
2. 逐字阅读购买要约。关键在于：约束期限、解约金或违约金条款、融资保留条款、撤回保留条款、延缓条件或解除条件。
3. 弄清要约是否已被承诺。第一阶段与第三阶段之间的区别决定了您的整体法律地位。
4. 不要签署卖方或中介现在交给您的任何文件。解除协议中常含有使您处境恶化的条款——例如承认全额佣金或放弃抗辩。
5. 不要未经审查就付款。所要求的金额往往可以协商，尤其是在未约定解约金、卖方须具体证明其损失的情况下。

大多数此类情况的发生，是因为购买要约未经审查就被签署——往往是在时间压力下、在看房现场，并被告知还有其他有意买家。

一份具有严谨的 融资保留条款（Finanzierungsvorbehalt）、清晰的 约束期限（Bindungsfrist） 以及均衡的 解约条款 的购买要约，其费用只是日后退出成本的一小部分。

如果您目前手头有一份购买要约且尚 并不 签字：请事先让律师审查。这是整个购买过程中进行法律咨询成本最低的时机。

通常一次简短的谈话就足以厘清：是否以及在何种条件下仍可撤回购买要约，以及实际可能产生哪些费用。 我们审查您的购买要约 、可能的解约权及损害赔偿请求，并在后续处理中为您提供支持。

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
律师（Rechtsanwältin）
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