Відмова від пропозиції про купівлю (Kaufanbot): яке відшкодування збитків загрожує насправді?

Ви підписали пропозицію щодо купівлі (Kaufanbot) і тепер усе ж хочете відмовитися? Тоді одразу постає вирішальне питання: скільки це Вам коштуватиме? Відповідь дуже різна – залежно від того, як сформульовано пропозицію, хто брав участь і на якому етапі Ви відмовляєтеся.

Пропозиція щодо купівлі (Kaufanbot) – яку також називають Kaufangebot або Kaufanbot Immobilie – це обов'язкова пропозиція покупця придбати земельну ділянку чи квартиру у власність на певних умовах.

Саме тут криється найпоширеніше непорозуміння. Багато покупців підписують пропозицію щодо купівлі, вважаючи, що лише висловлюють свою серйозну зацікавленість. Насправді ж ідеться про юридично обов'язкове волевиявлення в розумінні ABGB. Покупець зв'язаний своєю пропозицією протягом зазначеного в ній строку дії – часто від двох до чотирьох тижнів.

Якщо продавець приймає пропозицію протягом цього строку, договір купівлі-продажу укладено. Договір, який згодом складає нотаріус чи адвокат, лише втілює цю домовленість і робить її придатною для внесення до земельної книги.

Практичний наслідок: хто хоче відмовитися після прийняття пропозиції, відмовляється не від пропозиції – а від уже укладеного договору. З юридичного погляду це зовсім інше і, як правило, значно дорожче.

Етап 1: пропозицію подано, але ще не прийнято

Доки продавець не прийняв пропозицію щодо купівлі (Kaufanbot), покупець у принципі може відкликати свою пропозицію лише тоді, коли відкликання надходить продавцю раніше за пропозицію або одночасно з нею . На практиці так майже ніколи не буває.

Виняток: якщо в пропозиції було погоджено застереження про відкликання , відмова можлива на зазначених у ньому умовах. Уважно перевірте текст своєї пропозиції – такі положення трапляються рідше, ніж багато хто думає, але все ж трапляються.

Етап 2: право на відмову згідно з § 30a KSchG

Це найважливіший на практиці виняток. § 30a Закону про захист прав споживачів надає право на відмову, якщо одночасно виконано такі умови:

• Покупець є споживачем (а не підприємцем).
• Йдеться про квартиру, односімейний будинок або земельну ділянку для будівництва односімейного будинку, які мають задовольнити нагальну житлову потребу покупця або близького родича.
• Волевиявлення щодо договору було зроблено в той самий день , коли покупець уперше оглянув об'єкт.
  До угоди було залучено маклера з нерухомості .

Якщо ці умови виконано, покупець може письмово відмовитися протягом одного тижня . Строк починається з моменту вручення письмового роз'яснення щодо права на відмову – якщо його не було, строк суттєво подовжується, проте щонайбільше до одного місяця від волевиявлення щодо договору.

На практиці це часто не помічають: саме під час оглядів із негайним підписанням пропозиції – звичного підходу щодо об'єктів із високим попитом – умови § 30a KSchG часто виконано.

Етап 3: пропозицію прийнято – договір купівлі-продажу укладено

Після прийняття продавцем загального права на відмову вже немає. Вийти з угоди тоді можна лише через:

• розірвання договору за взаємною згодою з продавцем,
• оскарження через помилку, обман або примус (§§ 870 і наст. ABGB),
• гарантійну відповідальність за приховані недоліки,
• настання погодженої в пропозиції скасувальної умови – наприклад, неотримання згоди на фінансування.

Останній пункт – найважливіший важіль узагалі. Чітко сформульоване застереження щодо фінансування у пропозиції щодо купівлі – найдієвіший захист саме від такої ситуації.

Варіант 1: погоджено відступні (Reugeld)

Якщо було погоджено відступні (Reugeld) (§ 909 ABGB), покупець може відмовитися від договору, сплативши цю суму. Відступні, таким чином, є ціною виходу – подальше відшкодування збитків виключено.

На практиці відступні часто погоджують у розмірі від п'яти до десяти відсотків ціни купівлі . За ціни купівлі 400.000 євро це від 20.000 до 40.000 євро.

Перевага для покупця: передбачуваність. Сума визначена незалежно від того, яких збитків фактично зазнає продавець.

Варіант 2: погоджено договірну неустойку (Konventionalstrafe)

Договірна неустойка (§ 1336 ABGB) підлягає сплаті незалежно від фактичних збитків. Проте, на відміну від відступних, вона не дозволяє відмовитися – вона за відмову карає.

Важливо: договірні неустойки підлягають судовому праву на зменшення. Якщо неустойка непропорційно висока порівняно з фактичною шкодою продавця, суд може її зменшити. У споживчих правочинах це право на зменшення є імперативним і не може бути дійсно виключене.

Крім того, продавець може вимагати відшкодування збитків, що перевищують цю суму – але лише якщо це прямо погоджено в пропозиції.

Варіант 3: жодних домовленостей – відшкодування збитків згідно із законом

Якщо пропозиція щодо купівлі не містить положень про відступні чи договірну неустойку, діє загальне право відшкодування шкоди. Тоді продавець має конкретно заявити та довести
Відшкодуванню підлягають, зокрема:

• Марно понесені витрати – наприклад, витрати на складання договору, експертні висновки чи енергетичний сертифікат
• Витрати на повторний продаж – оголошення, додаткові послуги маклера
• Недоотриманий виторг, якщо згодом об'єкт вдається продати лише за нижчою ціною
• Витрати на проміжне фінансування, якщо продавець ухвалював рішення, розраховуючи на укладення угоди

Натомість не підлягають відшкодуванню прості неприємності, витрачений час чи втрачені можливості, які неможливо виразити в грошах. І ще: на продавця покладено обов'язок зменшувати збитки – він має докладати зусиль для швидкого повторного продажу.

Практичний момент: у консультаційній практиці суми, які справді можна стягнути, часто значно нижчі за те, що продавець вимагає спочатку. Саме недоотриманий виторг на функціонуючому ринку часто важко довести.

Багато покупців у разі відмови від пропозиції щодо купівлі (Kaufanbot) зосереджуються виключно на відшкодуванні збитків продавцю – і не помічають маклера.

Комісія маклера згідно із Законом про маклерів (Maklergesetz) у принципі підлягає сплаті з укладенням угоди, до якої привело посередництво . Якщо договір купівлі-продажу укладено через прийняття пропозиції, право на комісію виникло – навіть якщо згодом договір розірвано за взаємною згодою.

За комісії в розмірі трьох відсотків плюс ПДВ і ціни купівлі 400.000 євро це приблизно 14.400 євро – сума, яка може перевищити саме відшкодування збитків.

Інакше у випадку відмови згідно з § 30a KSchG: тут право на комісію відпадає, оскільки угоду скасовано із зворотною силою. Це ще одна причина перевіряти це право на відмову насамперед.

1. Перевірте строки – негайно. Право на відмову згідно з § 30a KSchG обмежене одним тижнем. Кожен день має значення. Перевірте дату першого огляду та дату свого підпису.
2. Прочитайте пропозицію щодо купівлі дослівно. Вирішальними є: строк дії, положення про відступні чи договірну неустойку, застереження щодо фінансування, застереження про відкликання, відкладальні або скасувальні умови.
3. З'ясуйте, чи пропозицію вже прийнято. Різниця між етапом 1 та етапом 3 визначає всю Вашу правову позицію.
4. Не підписуйте нічого, що продавець або маклер пропонують Вам зараз. Угоди про розірвання часто містять положення, що погіршують Вашу позицію – наприклад, визнання повної комісії або відмову від заперечень.
5. Не платіть без перевірки. Вимагані суми часто можна обговорити, особливо якщо відступні не погоджувалися і продавцю довелося б конкретно доводити свої збитки.

Більшість таких ситуацій виникає через те, що пропозицію щодо купівлі (Kaufanbot) підписали без перевірки – часто під тиском часу, прямо під час огляду, з посиланням на те, що є інші зацікавлені.

Пропозиція щодо купівлі з чітким застереженням щодо фінансування, зрозумілим строком дії та збалансованим порядком відмови коштує лише частку того, у що обійдеться пізніший вихід з угоди.

Якщо зараз у Вас є пропозиція щодо купівлі і Ви її ще не підписали: дайте її перевірити заздалегідь. Це безумовно найвигідніший момент для юридичної консультації за весь процес купівлі.

Зазвичай достатньо короткої розмови, щоб з'ясувати, чи можлива ще відмова від пропозиції щодо купівлі (Kaufanbot) і на яких умовах та які витрати справді загрожують. Ми перевіримо Вашу пропозицію щодо купівлі , можливі права на відмову та вимоги про відшкодування збитків і підтримаємо Вас у подальших діях.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокатка
Marc-Aurel-Straße 6/Top 14, 1010 Wien
office@advokat-wien.at · www.advokat-wien.at
Консультації також російською, англійською та болгарською мовами.