Отказ от предложения о покупке (Kaufanbot): какое возмещение ущерба грозит на самом деле?

Вы подписали предложение о покупке (Kaufanbot) и теперь всё-таки хотите отказаться? Тогда сразу встаёт решающий вопрос: во что Вам это обойдётся? Ответ бывает очень разным – в зависимости от того, как сформулировано предложение, кто был в нём задействован и на каком этапе Вы отказываетесь.

Предложение о покупке (Kaufanbot) – его также называют офертой на покупку или предложением о покупке недвижимости – это обязывающее предложение покупателя приобрести земельный участок или квартиру в собственность на определённых условиях.

Именно здесь кроется самое частое недоразумение. Многие покупатели подписывают предложение о покупке, полагая, что лишь выражают таким образом серьёзный интерес. На самом деле речь идёт о юридически обязывающем волеизъявлении в смысле ABGB. Покупатель связан своим предложением в течение указанного в нём срока действия – часто от двух до четырёх недель.

Если продавец принимает предложение в течение этого срока, договор купли-продажи заключён. Договор купли-продажи, составляемый позднее у нотариуса или адвоката, лишь оформляет эту договорённость и делает её пригодной для внесения в поземельную книгу.

Практическое следствие: тот, кто хочет отказаться после принятия предложения, отказывается не от предложения, а от уже заключённого договора. Юридически это совершенно другое и, как правило, значительно дороже.

Этап 1: предложение подано, но ещё не принято

Пока продавец не принял предложение о покупке, покупатель в принципе может отозвать своё предложение, только если отзыв поступит продавцу до или одновременно с предложением. На практике так почти никогда не бывает.

Исключение: если в предложении была согласована оговорка об отзыве, отказ возможен на указанных в ней условиях. Внимательно проверьте текст Вашего предложения – такие оговорки встречаются реже, чем многие думают, но бывают.

Этап 2: право на отказ согласно § 30a KSchG

Это практически самое важное исключение. § 30a Закона о защите прав потребителей предоставляет право на отказ, если одновременно выполняются следующие условия:

• Покупатель является потребителем (а не предпринимателем).
• Речь идёт о квартире, частном доме или земельном участке под строительство частного дома, который должен служить удовлетворению насущной жилищной потребности покупателя или близкого родственника.
• Волеизъявление о заключении договора было сделано в тот же день, когда покупатель впервые осмотрел объект.
  Был задействован маклер по недвижимости.

Если эти условия выполнены, покупатель может в письменной форме отказаться в течение одной недели. Срок начинается с момента вручения письменного уведомления о праве на отказ – если его нет, срок существенно продлевается, но не более чем до одного месяца с момента волеизъявления.

На практике это часто упускают из виду: именно при осмотрах с немедленным подписанием предложения – обычная практика для объектов с высоким спросом – условия § 30a KSchG часто выполнены.

Этап 3: предложение принято – договор купли-продажи заключён

С момента принятия предложения продавцом общего права на отказ больше нет. Выйти из сделки тогда можно только путём:

• расторжения договора по взаимному согласию с продавцом,
• оспаривания по причине заблуждения, обмана или принуждения (§§ 870 и сл. ABGB),
• гарантийных требований при сокрытых недостатках,
• наступления согласованного в предложении отменительного условия – например, неполучения одобрения финансирования.

Последний пункт – самый важный рычаг. Грамотно сформулированная оговорка о финансировании в предложении о покупке – наиболее эффективная защита именно от такой ситуации.

Вариант 1: согласованы отступные

Если были согласованы отступные (Reugeld) (§ 909 ABGB), покупатель вправе отказаться от договора, уплатив эту сумму. Таким образом, отступные – это цена выхода, дальнейшее возмещение ущерба исключено.

На практике отступные часто согласовываются в размере от пяти до десяти процентов покупной цены. При покупной цене 400.000 евро это от 20.000 до 40.000 евро.

Преимущество для покупателя: предсказуемость. Сумма фиксирована, независимо от того, какой ущерб фактически понёс продавец.

Вариант 2: согласована договорная неустойка (Konventionalstrafe)

Договорная неустойка (§ 1336 ABGB) подлежит уплате независимо от фактического ущерба. Однако, в отличие от отступных, она не разрешает отказ, а наказывает за него.

Важно: договорная неустойка подлежит судебному уменьшению. Если неустойка несоразмерно высока по отношению к фактическому ущербу продавца, суд может её снизить. В сделках с потребителями это право на уменьшение является императивным и не может быть действительно исключено.

Кроме того, продавец может потребовать возмещения ущерба сверх неустойки – но только если это было прямо согласовано в предложении.

Вариант 3: ничего не согласовано – возмещение ущерба по закону

Если предложение о покупке не содержит положений об отступных или договорной неустойке, применяется общее право возмещения ущерба. В этом случае продавец должен конкретно заявить и доказать свой ущерб.
Возмещению подлежат, в частности:

• Напрасно понесённые расходы – например, расходы на составление договора, экспертизы или энергетический паспорт
• Расходы на повторную реализацию – объявления, дополнительные услуги маклера
• Недополученная выручка, если объект впоследствии удаётся продать лишь по более низкой цене
• Расходы на промежуточное финансирование, если продавец принял финансовые решения, рассчитывая на заключение сделки

Напротив, не подлежат возмещению просто неприятности, затраты времени или упущенные возможности, которые невозможно выразить в цифрах. Кроме того, на продавце лежит обязанность уменьшения ущерба – он должен стремиться к быстрой перепродаже.

Практический момент: в консультационной практике реально взыскиваемые суммы часто значительно ниже того, что продавец требует изначально. Именно недополученную выручку на функционирующем рынке зачастую трудно доказать.

Многие покупатели при отказе от предложения о покупке сосредотачиваются исключительно на возмещении ущерба продавцу – и упускают из виду маклера.

Согласно Закону о маклерах (Maklergesetz), комиссия маклера в принципе подлежит уплате с момента заключения сделки, при посредничестве которой он действовал. Если договор купли-продажи заключён путём принятия предложения, право на комиссию возникло – даже если договор позднее расторгается по взаимному согласию.

При комиссии в размере трёх процентов плюс НДС при покупной цене 400.000 евро это около 14.400 евро – сумма, которая может превышать собственно возмещение ущерба.

Иначе обстоит дело при отказе согласно § 30a KSchG: здесь право на комиссию отпадает, поскольку сделка аннулируется с обратной силой. Это ещё одна причина проверить в первую очередь именно это право на отказ.

1. Проверить сроки – немедленно. Право на отказ согласно § 30a KSchG ограничено одной неделей. Важен каждый день. Проверьте дату первого осмотра и дату Вашей подписи.
2. Прочитать предложение о покупке дословно. Решающее значение имеют: срок действия, оговорка об отступных или договорной неустойке, оговорка о финансировании, оговорка об отзыве, отлагательные или отменительные условия.
3. Выяснить, принято ли уже предложение. Разница между этапом 1 и этапом 3 определяет всю Вашу правовую позицию.
4. Ничего не подписывать, что Вам сейчас предлагает продавец или маклер. Соглашения о расторжении часто содержат оговорки, ухудшающие Вашу позицию, – например, признание полной комиссии или отказ от возражений.
5. Не платить без проверки. Требуемые суммы часто можно обсуждать, особенно если отступные не были согласованы и продавцу пришлось бы конкретно доказывать свой ущерб.

Большинство таких ситуаций возникает потому, что предложение о покупке было подписано без проверки – часто в спешке, прямо на осмотре, со ссылкой на то, что есть и другие заинтересованные лица.

Предложение о покупке с грамотной оговоркой о финансировании, чётким сроком действия и сбалансированным регулированием отказа стоит лишь малую долю того, во что обходится последующий выход из сделки.

Если у Вас сейчас на руках предложение о покупке и Вы его ещё не подписали: поручите его проверку заранее. Это, безусловно, самый экономичный момент для юридической консультации во всём процессе покупки.

Как правило, достаточно короткого разговора, чтобы выяснить, возможен ли ещё отказ от предложения о покупке и на каких условиях, а также какие расходы реально грозят. Мы проверим Ваше предложение о покупке , возможные права на отказ и требования о возмещении ущерба и поддержим Вас в дальнейших действиях.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат
Marc-Aurel-Straße 6/Top 14, 1010 Wien
office@advokat-wien.at · www.advokat-wien.at
Консультации также на русском, английском и болгарском языках.