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Um estrangeiro pode comprar um apartamento na Áustria? O que é permitido em Viena?

Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Advogada e administradora de insolvência em Viena · Atualizado em setembro de 2026

Os cidadãos da UE e do EEE podem, em princípio, comprar imóveis na Áustria como os nacionais. Os nacionais de países terceiros precisam, em Viena, de uma autorização nos termos do § 1 da Lei de Viena sobre a Aquisição de Imóveis por Estrangeiros (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz), concedida pelo Magistrado (MA 35) quando existe um interesse social ou económico na aquisição (§ 4). Sem autorização transitada em julgado, a propriedade não é inscrita no registo predial (Grundbuch) (§ 5 Abs 1).

O essencial em resumo

Os cidadãos da UE e do EEE podem, em princípio, comprar imóveis na Áustria nas mesmas condições que os austríacos.
Em Viena, os nacionais de países terceiros precisam de uma autorização nos termos da Lei de Viena sobre a Aquisição de Imóveis por Estrangeiros (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz), concedida pelo Magistrado (MA 35).
Sem autorização transitada em julgado, a propriedade não é inscrita no registo predial (§ 5 Abs 1).
A autorização custa atualmente € 130 de taxa administrativa por requerente (€ 80 para direitos sobre habitações), acrescida de taxas federais.
Uma GmbH austríaca detida maioritariamente por estrangeiros é ela própria considerada estrangeira, pelo que não evita a obrigação de autorização.

Quem precisa de autorização?

Segundo o § 2 da lei, é considerado estrangeiro quem não tem nacionalidade austríaca. Estão excluídas, entre outras, as pessoas que podem invocar as liberdades fundamentais do Acordo EEE ou a Diretiva da UE sobre a livre circulação (§ 3 Z 2). Os nacionais suíços (pessoas singulares) são equiparados segundo a prática administrativa da cidade de Viena e não precisam de autorização. Os nacionais britânicos só estão excluídos se possuírem um título de residência «Artigo 50 TUE»; caso contrário, desde o Brexit, são considerados nacionais de países terceiros.

Também está isenta de autorização a aquisição conjunta por cônjuges ou parceiros registados, se um deles for austríaco (§ 3 Z 1). Quem tiver de comprovar a isenção, por exemplo perante o tribunal do registo predial, pode requerer uma declaração negativa (Negativbestätigung).

Nos outros estados federados aplicam-se leis próprias sobre transações imobiliárias (Grundverkehrsgesetze). Sobretudo no Tirol, em Salzburgo, no Vorarlberg e na Caríntia existem ainda restrições para residências secundárias de lazer (Freizeitwohnsitze), que podem afetar também cidadãos da UE.

Procedimento em Viena

Assinar o contrato de compra sob a condição suspensiva da autorização
Depositar o preço de compra junto do fiduciário
Requerimento à MA 35 com a documentação necessária
Após o trânsito em julgado da autorização: inscrição no registo predial e pagamento ao vendedor

Até à autorização, o contrato está numa situação de ineficácia pendente (schwebend unwirksam). A custódia fiduciária (Treuhandschaft) protege ambas as partes: se a autorização for recusada, recebe o seu dinheiro de volta.

Documentação, custos e duração

Documento	Finalidade
Contrato de compra com assinaturas reconhecidas, certidão do registo predial	Prova do negócio
Passaporte, título de residência	Nacionalidade, residência
Certificado de registo de residência (Meldezettel), contrato de arrendamento	Situação habitacional atual
Informações sobre a utilização futura e sobre outras propriedades na Áustria	Prova do interesse social

A autorização custa atualmente € 130 de taxa administrativa por requerente (€ 80 para direitos sobre habitações), acrescidos de taxas federais. Não existe um prazo legal próprio para o procedimento; a autoridade tem de decidir no máximo no prazo de seis meses (§ 73 AVG), e com documentação completa, a experiência mostra que é mais rápido. Na prática, as hipóteses são boas se utilizar o apartamento como residência principal e viver legalmente na Áustria, por exemplo com um Cartão Vermelho-Branco-Vermelho (Rot-Weiß-Rot-Karte).

Compra através de uma GmbH?

Uma GmbH (sociedade por quotas) austríaca em que estrangeiros detenham participação maioritária é ela própria considerada estrangeira (§ 2). A constituição de uma GmbH não permite, portanto, contornar a obrigação de autorização. Negócios destinados a contornar a lei e declarações falsas sobre a participação são puníveis nos termos do § 6 com multa até € 21.000.

Perguntas frequentes

Sou búlgara/búlgaro; preciso de autorização?

Não, enquanto cidadão da UE está equiparado aos austríacos.

Posso comprar um apartamento para investimento sem residência na Áustria?

Enquanto nacional de um país terceiro, isso é difícil em Viena, porque é necessário demonstrar um interesse social ou económico.

O que acontece em caso de recusa?

O contrato não produz efeitos e o preço de compra depositado junto do fiduciário é devolvido.

Aconselhamo-lo em alemão, inglês, búlgaro, turco, russo e ucraniano e acompanhamos a autorização, o contrato e a custódia fiduciária com o KaufSicher. A primeira consulta é gratuita.

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