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Como ler uma certidão do registo predial austríaco e o que verificar antes de comprar?

Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Advogada e administradora de insolvência em Viena · Atualizado em setembro de 2026

A certidão do registo predial (Grundbuchauszug) mostra, em três partes, o que está a comprar (folha A, A-Blatt), a quem pertence (folha B, B-Blatt) e que ónus recaem sobre o imóvel (folha C, C-Blatt). Antes da compra, deve verificar sobretudo a folha C: hipotecas, direitos de habitação, usufrutos, direitos de preferência e proibições de oneração e alienação mantêm-se, em princípio, mesmo após a mudança de proprietário, se não forem cancelados contratualmente.

O essencial em resumo

A certidão do registo predial austríaco (Grundbuchauszug) divide-se na folha A (o imóvel), na folha B (o proprietário) e na folha C (os ónus).
Hipotecas, direitos de habitação, usufrutos, direitos de preferência e proibições de oneração e alienação mantêm-se, em princípio, após a mudança de proprietário, se não forem cancelados contratualmente.
A reserva de prioridade para a alienação pretendida (§§ 53 ss. GBG) garante ao comprador a prioridade durante um ano.
Contratos de arrendamento, dívidas de despesas de condomínio, deliberações dos condóminos e o zonamento não constam do registo predial.
A certidão deve ser obtida imediatamente antes da assinatura e novamente antes do pagamento do preço de compra.

Estrutura: folhas A, B e C

Parte	Conteúdo	A que deve prestar atenção
Cabeçalho (Aufschrift)	Freguesia cadastral (Katastralgemeinde), número de inscrição (Einlagezahl)	A inscrição corresponde ao imóvel?
Folha A	Parcelas, área, tipo de utilização, direitos a favor do imóvel	O jardim, o lugar de estacionamento ou a arrecadação pertencem realmente ao imóvel?
Folha B	Proprietários, quotas, propriedade horizontal (Wohnungseigentum) sobre uma fração determinada	O vendedor está inscrito, está associada a fração (Top) correta?
Folha C	Ónus: hipotecas, servidões, direitos de preferência, proibições	O que tem de ser cancelado antes da entrega?

Os ónus mais importantes na folha C

Hipotecas (Pfandrechte): Garantem créditos, normalmente os do vendedor. Em regra, são liquidadas com o preço de compra e canceladas através da custódia fiduciária (Treuhandschaft); o contrato de compra tem de regular a aquisição livre de ónus.

Direito de habitação e usufruto: Um direito de habitação (Wohnrecht) inscrito permite a uma pessoa habitar o apartamento; o usufruto (Fruchtgenuss) permite, além disso, arrendá-lo e ficar com os rendimentos. Ambos os direitos se mantêm após a compra e podem reduzir consideravelmente o valor.

Direito de preferência (Vorkaufsrecht): O titular pode adquirir o apartamento nas condições do seu contrato de compra (§§ 1072 ss. ABGB). Por isso, tem de ser notificado previamente ou renunciar.

Proibição de oneração e alienação (Belastungs- und Veräußerungsverbot): Só produz efeitos perante terceiros entre familiares próximos, por exemplo pais e filhos (§ 364c ABGB). Sem consentimento ou cancelamento, a sua propriedade não pode ser inscrita.

Anotações e reserva de prioridade

As anotações (Anmerkungen) assinalam circunstâncias especiais, como um processo de insolvência, uma venda judicial forçada ou um litígio pendente. São um sinal de alerta.

A anotação da reserva de prioridade para a alienação pretendida (Anmerkung der Rangordnung, §§ 53 ss. GBG) garante ao comprador a prioridade durante um ano: inscrições posteriores não prevalecem sobre a sua propriedade. É importante que o fiduciário receba o original da decisão de reserva de prioridade, pois só com ele a reserva pode ser utilizada.

O que não consta do registo predial

O estado do registo predial não dá a imagem completa. Não constam, em especial:

contratos de arrendamento (salvo se um direito de arrendamento tiver sido expressamente inscrito)
dívidas de despesas de condomínio e o montante do fundo de reserva
deliberações da comunidade de condóminos, obras de renovação previstas
zonamento (Flächenwidmung), licenças de construção e alterações não licenciadas
direitos de passagem adquiridos por usucapião ou servidões aparentes

Estes pontos esclarecem-se junto da administração do condomínio (Hausverwaltung), da autoridade de construção e através do contrato de propriedade horizontal (Wohnungseigentumsvertrag).

Perguntas frequentes

Onde obtenho uma certidão atualizada do registo predial?

Em qualquer tribunal distrital (Bezirksgericht), junto de notários e advogados, bem como online através de entidades de faturação autorizadas.

Quão atualizada deve estar a certidão?

Deve ser obtida imediatamente antes da assinatura e novamente antes do pagamento do preço de compra.

Posso confiar no registo predial?

Em grande medida, sim: quem adquire de boa-fé confiando no registo predial está protegido. Ainda assim, podem existir direitos não inscritos, mas aparentes.

Verificamos o registo predial, o contrato de propriedade horizontal e a documentação da administração do condomínio antes da sua assinatura. Com o KaufSicher a preço fixo, primeira consulta gratuita.

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