¿Puede un extranjero comprar un piso en Austria? ¿Qué está permitido en Viena?
Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Abogada y administradora concursal en Viena · Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden, en principio, comprar inmuebles en Austria igual que los austriacos. Los nacionales de terceros países necesitan en Viena una autorización conforme al § 1 de la Ley vienesa de adquisición de inmuebles por extranjeros (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz), que concede el Ayuntamiento (Magistrat, MA 35) cuando existe un interés social o económico en la adquisición (§ 4). Sin autorización firme, la propiedad no se inscribe en el Registro de la Propiedad (Grundbuch) (§ 5 Abs 1).
Lo esencial en breve
- Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden, en principio, comprar inmuebles en Austria en las mismas condiciones que los austriacos.
- En Viena, los nacionales de terceros países necesitan una autorización conforme a la Ley vienesa de adquisición de inmuebles por extranjeros, que concede la MA 35 si existe un interés social o económico.
- Sin autorización firme, la propiedad no se inscribe en el Registro de la Propiedad y el contrato permanece en suspenso.
- La tasa administrativa de la autorización es actualmente de € 130 por solicitante (€ 80 para derechos de vivienda), más tasas federales; la autoridad debe resolver en un máximo de seis meses.
- Una GmbH austriaca con participación mayoritaria de extranjeros se considera a su vez extranjera, por lo que no permite eludir la obligación de autorización.
¿Quién necesita autorización?
Según el § 2 de la ley, se considera extranjero a quien no tiene la nacionalidad austriaca. Quedan exceptuadas, entre otras, las personas que pueden invocar las libertades fundamentales del Acuerdo EEE o la Directiva de libre circulación de la UE (§ 3 Z 2). Los nacionales suizos (personas físicas) están equiparados según la práctica administrativa de la ciudad de Viena y no necesitan autorización. Los nacionales británicos solo están exceptuados si poseen un permiso de residencia «Artículo 50 TUE» (Artikel 50 EUV); de lo contrario, desde el Brexit se consideran nacionales de terceros países.
Tampoco requiere autorización la adquisición conjunta por cónyuges o parejas registradas cuando uno de ellos es austriaco (§ 3 Z 1). Quien deba acreditar la excepción, por ejemplo ante el juzgado del Registro de la Propiedad, puede solicitar una certificación negativa (Negativbestätigung).
En los demás estados federados rigen leyes propias de transacciones inmobiliarias (Grundverkehrsgesetze). Sobre todo en Tirol, Salzburgo, Vorarlberg y Carintia existen además restricciones para las segundas residencias (Freizeitwohnsitze), que también pueden afectar a ciudadanos de la UE.
Procedimiento en Viena
- Firmar el contrato de compraventa bajo la condición suspensiva de la autorización
- Depositar el precio de compra ante el fiduciario (Treuhänder)
- Presentar la solicitud ante la MA 35 con la documentación necesaria
- Una vez firme la autorización: inscripción en el Registro de la Propiedad y pago al vendedor
Hasta la autorización, el contrato es ineficaz en suspenso (schwebend unwirksam). El depósito fiduciario protege a ambas partes: si se deniega la autorización, usted recupera su dinero.
Documentación, costes y duración
| Documento | Finalidad |
|---|---|
| Contrato de compraventa con firmas legalizadas, extracto del Registro de la Propiedad | Acreditación de la operación |
| Pasaporte, permiso de residencia | Nacionalidad, residencia |
| Certificado de empadronamiento (Meldezettel), contrato de alquiler | Situación de vivienda actual |
| Información sobre el uso futuro y sobre otras propiedades en Austria | Acreditación del interés social |
La autorización cuesta actualmente € 130 de tasa administrativa por solicitante (€ 80 en el caso de derechos de vivienda), más tasas federales. No existe un plazo legal específico de tramitación; la autoridad debe resolver como máximo en seis meses (§ 73 AVG), y con la documentación completa, la experiencia muestra que es más rápido. En la práctica, las posibilidades son buenas si usted mismo utiliza el piso como residencia habitual y reside legalmente en Austria, por ejemplo con una Tarjeta Roja-Blanca-Roja (Rot-Weiß-Rot-Karte).
¿Comprar a través de una GmbH?
Una GmbH (sociedad de responsabilidad limitada) austriaca en la que participan mayoritariamente extranjeros se considera a su vez extranjera (§ 2). Por tanto, constituir una GmbH no permite eludir la obligación de autorización. Los negocios en fraude de ley y las declaraciones falsas sobre la participación se sancionan conforme al § 6 con multas de hasta € 21.000.
Preguntas frecuentes
Soy búlgaro/búlgara, ¿necesito autorización?
No, como ciudadano de la UE está equiparado a los austriacos.
¿Puedo comprar un piso de inversión sin residencia en Austria?
Como nacional de un tercer país, en Viena es difícil, porque hay que acreditar un interés social o económico.
¿Qué ocurre si se deniega?
El contrato no llega a ser eficaz y el precio de compra depositado en fideicomiso se devuelve por transferencia.
Le asesoramos en alemán, inglés, búlgaro, turco, ruso y ucraniano y le acompañamos en la autorización, el contrato y el depósito fiduciario con KaufSicher. La primera consulta es gratuita.
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Este artículo ofrece una visión general del derecho austriaco y no sustituye el asesoramiento sobre su caso concreto.